Actualización de la renta del alquiler en 2026: el IRAV y la vuelta del tope del 2 %

La revisión anual de la renta es uno de los puntos donde más errores se acumulan en un alquiler. En 2026 las reglas han cambiado varias veces: un tope del 2 % en marzo que el Congreso derogó en abril, otro el 1 de octubre que se derogó al día siguiente y, desde el 8 de octubre, un nuevo decreto que recupera el tope y convierte el IRAV en el techo de cualquier actualización. Esta guía resume, para propietarios en Madrid, qué aplicar a cada contrato según su fecha de firma y la fecha en que cumple años.

Qué dice ahora la ley: el tope del 2 % hasta 2027

La disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE del 7 de octubre, se aplica a los contratos de alquiler de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) cuya anualidad se cumpla entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:

• Si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, no procede ninguna subida.
• En los demás casos, la subida es la que pacten de nuevo propietario e inquilino. Sin ese nuevo pacto, no puede superar el 2 %.

El decreto está en vigor, pero tiene que convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso en los 30 días siguientes a su promulgación (artículos 78 y 86 de la Constitución). Si no lo convalida, queda derogado. Te contamos el resto de medidas en nuestra guía del nuevo decreto de vivienda de octubre de 2026.

El IRAV, techo de cualquier actualización

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, añadió a la LAU la disposición adicional undécima: el INE debía crear un índice de referencia que sirviera de límite a la actualización anual de los alquileres de vivienda. Es el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), que el INE publica cada mes.

El Real Decreto-ley 29/2026 reescribe además el artículo 18.1 de la LAU:

• La renta solo se actualiza en la fecha en que se cumple cada año de contrato y en los términos pactados. Si el contrato no prevé la actualización, la renta no se puede subir.
• Si el contrato prevé la actualización, pero no dice con qué índice, se aplica el IRAV.
• En todo caso, la subida no puede superar la variación del IRAV, tomando el último índice publicado en la fecha de la actualización.

Qué aplicar según la fecha de firma del contrato

• Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2023: el índice pactado, con el IRAV como límite. En las anualidades que se cumplan desde el 8 de octubre de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2027, además, el tope del 2 % si no hay un nuevo pacto.
• Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: hasta el 7 de octubre de 2026 se actualizaban con el índice pactado, normalmente el IPC, salvo en las anualidades que coincidieron con un tope temporal, como los de los decretos de marzo y del 1 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 modifica la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023 y los somete también al límite del IRAV del nuevo artículo 18.1, y el tope del 2 % sin nuevo pacto les alcanza igual que a los demás.

Cada actualización se rige por la norma vigente el día en que se cumple la anualidad. Por eso conviene tener a mano la fecha exacta de firma de cada contrato.

El recorrido de 2026: tres decretos y dos derogaciones

1. Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo. Se publicó en el BOE del 21 de marzo y entró en vigor el 22. Limitaba al 2 % la subida, sin nuevo pacto, de las anualidades que se cumplieran desde ese día hasta el 31 de diciembre de 2027; si el propietario era gran tenedor, el 2 % era el máximo incluso con pacto. El Congreso lo derogó el 28 de abril de 2026 (BOE-A-2026-9359).
2. Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre. Recuperó el tope desde el 1 de octubre y el Congreso lo derogó el 2 de octubre (BOE-A-2026-20526). Lo explicamos en nuestra guía de los decretos de vivienda derogados.
3. Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre. Vuelve a fijar el tope desde el 8 de octubre de 2026, con las reglas que has visto arriba, y está pendiente de convalidación.

Cómo se calcula la actualización paso a paso

1. Identifica la fecha en que se cumple la anualidad. Es la que decide qué norma y qué IRAV se aplican.
2. Comprueba el límite del sistema de índices de referencia. Si la anualidad se cumple entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 y la renta supera ese límite, no hay subida.
3. Consulta el último IRAV publicado por el INE en esa fecha. A 7 de octubre de 2026, el último es el de agosto: 2,47 %. Desde el 14 de octubre es el de septiembre, un 2,54 %; lo calculamos con ejemplos en cuánto se puede subir el alquiler con el IPC y el IRAV de septiembre de 2026.
4. Aplica la cláusula del contrato con sus límites: nunca por encima del IRAV y, sin nuevo pacto, como máximo un 2 %.
5. Notifica la subida por escrito, con el porcentaje aplicado. La renta actualizada se puede cobrar desde el mes siguiente a la notificación (artículo 18.2 de la LAU).

Ejemplo. Un contrato de 2024 con una renta de 1.000 € al mes, que prevé la actualización por el IRAV, cumple años el 1 de noviembre de 2026 y su renta no supera el límite del sistema de índices. Supongamos un IRAV del 2,47 % (el de agosto; el que cuenta es el último publicado por el INE en esa fecha). Con el IRAV, la renta pasaría a 1.024,70 €. Sin nuevo pacto, la subida máxima es del 2 %: 1.020 € al mes. La calculadora del alquiler del Ministerio de Vivienda da el mismo resultado; te explicamos cómo usarla y qué no tiene en cuenta.

Errores típicos al actualizar la renta

• Subir más del 2 % sin un nuevo pacto en una anualidad que se cumple desde el 8 de octubre de 2026.
• Actualizar una renta que ya supera el límite del sistema de índices de referencia. Hasta el 31 de diciembre de 2027, en ese caso no procede ninguna subida.
• Aplicar el IPC por encima del IRAV en una anualidad que se cumple desde el 8 de octubre de 2026, también en contratos anteriores a mayo de 2023.
• Coger el IRAV del mes equivocado. Hay que tomar siempre el último valor publicado en la fecha de la actualización, no el del mismo mes natural.
• Subir la renta sin notificarla por escrito. La subida solo se puede exigir desde el mes siguiente a la notificación; lo seguro es burofax o un medio con acuse de recibo.
• Reclamar meses pasados. Si te retrasas, la subida se aplica desde el mes siguiente a la notificación; no se pueden exigir las diferencias de los meses anteriores.

Comunicar bien la subida y cobrar la diferencia

La carta de actualización debe ser breve y clara: identificación del contrato, fecha de la anualidad, índice aplicado, porcentaje exacto, renta anterior, renta nueva y mes desde el que se cobra. Si el inquilino lo pide, hay que acompañar la certificación del INE, y la LAU da por válida la nota en el recibo de la mensualidad anterior. Lo detallamos en nuestro artículo sobre cómo notificar la subida de la renta al inquilino.

Si se siguió cobrando la renta antigua por descuido, la subida se regulariza hacia delante, desde el mes siguiente a la notificación.

La actualización de la renta en la Comunidad de Madrid

En Madrid se aplican las mismas reglas que en el resto de España: el tope del 2 % sin nuevo pacto y el IRAV como techo. A 7 de octubre de 2026, la Comunidad de Madrid no tiene ninguna zona de mercado residencial tensionado declarada, así que no entran en juego los límites de renta propios de esas zonas (lo explicamos en nuestra guía de las zonas tensionadas en Madrid). Lo que sí debes comprobar antes de actualizar es el límite de tu vivienda en el sistema estatal de referencia de precios del alquiler.

Preguntas frecuentes

¿Puedo subir el alquiler más de un 2 % desde el 8 de octubre de 2026?

Solo si lo pactas de nuevo con el inquilino y sin superar el IRAV. Sin ese acuerdo, en las anualidades que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la subida máxima es del 2 %, y ninguna si la renta supera el límite del sistema de índices de referencia.

¿Qué IRAV tengo que aplicar?

El último publicado por el INE en la fecha en que se cumple la anualidad. A 7 de octubre de 2026, el último publicado es el de agosto de 2026: un 2,47 %.

Mi contrato es anterior a mayo de 2023 y se actualiza con el IPC, ¿puedo seguir aplicándolo?

Puedes aplicar el índice pactado, pero, desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 somete también estos contratos al límite del IRAV y, sin nuevo pacto, al tope del 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027.

¿Desde cuándo puedo cobrar la renta actualizada?

Desde el mes siguiente a aquel en que se lo notifiques por escrito al inquilino, indicando el porcentaje aplicado (artículo 18.2 de la LAU). Vale una nota en el recibo de la mensualidad anterior.

¿Qué pasa si no se convalida el decreto?

Queda derogado, como ocurrió en abril y el 2 de octubre con los anteriores, y deja de aplicarse el tope. Si cambia algo, actualizaremos este artículo.

Conclusión

Desde el 8 de octubre de 2026, la actualización de la renta tiene estos límites: el IRAV, que es el techo de cualquier subida, y, hasta el 31 de diciembre de 2027, el 2 % cuando no hay un nuevo pacto y ninguna subida si la renta supera el límite del sistema de índices de referencia. Todo depende de que el decreto se convalide, así que revisa la fecha de cada anualidad antes de calcular. Recuerda además que el ingreso por alquiler tiene impacto fiscal: revisa qué gastos puedes deducir en la Renta como propietario.

Si prefieres delegar este cálculo y la notificación al inquilino, con el plan Cobertura total revisamos cada contrato y aplicamos la actualización que corresponde en la fecha que toca. Escríbenos a info@rubirent.com o consulta nuestros planes de gestión del alquiler.