¿Alquilar con muebles o sin muebles? Ventajas e inconvenientes

Es una de las primeras decisiones al poner un piso en el mercado: ¿lo dejo con muebles o vacío? La respuesta condiciona la renta que puedes pedir, el tipo de inquilino que atraes, el trabajo que te dará durante el contrato y hasta tu declaración de la renta. Alquilar con muebles o sin muebles no tiene una única respuesta: depende de la vivienda, de la zona y del inquilino que buscas. En esta guía repasamos las ventajas y los inconvenientes de cada opción, el punto intermedio y la fiscalidad, pensando en un propietario que alquila en Madrid.

Alquilar con muebles: ventajas e inconvenientes

Un piso amueblado está listo para entrar a vivir: cocina equipada, electrodomésticos y mobiliario en el salón y los dormitorios. Encaja con estudiantes, profesionales desplazados, parejas jóvenes y cualquiera que no quiera invertir en equipar una casa.

• A favor: suele alquilarse antes, admite una renta algo más alta que la de un piso idéntico vacío y es más fácil de enseñar en las visitas. Si planeas alquilar por habitaciones, es casi imprescindible.
• En contra: exige una inversión inicial, reponer lo que se desgasta y atender más incidencias. Un mobiliario viejo o muy personal puede incluso espantar a los interesados.

El punto delicado es el mantenimiento. Si la lavadora o el frigorífico que has puesto tú se averían por el uso normal o por antigüedad, la reparación o la sustitución suelen corresponderte como propietario (art. 21 LAU); las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario y los daños por mal uso son del inquilino (lo vemos en reparaciones en el alquiler: qué paga cada uno). Cuantos más aparatos incluyas, más avisos recibirás.

Alquilar sin muebles: ventajas e inconvenientes

Quien busca un piso vacío suele querer decorarlo a su gusto o traer sus propios muebles: familias, parejas que se instalan o personas que cambian de casa dentro de la ciudad.

• A favor: más estabilidad, porque el inquilino que se muda con sus muebles tiende a quedarse más años; menos mantenimiento y menos incidencias; un inventario más sencillo y un seguro de hogar que no necesita cubrir tanto contenido.
• En contra: el público es más reducido y la vivienda puede tardar algo más en alquilarse.

Para una vivienda familiar en un barrio residencial de Madrid, alquilar sin amueblar, como mucho con la cocina equipada, es muchas veces la opción más tranquila. En resumen: amueblado para rotación y renta; vacío para estabilidad y menos gestión.

El punto intermedio: semiamueblado

Cada vez es más habitual dejar solo lo básico y difícil de mover: cocina completa, armarios empotrados y electrodomésticos de línea blanca. El inquilino aporta el resto (sofá, mesa, camas). Así ganas parte del atractivo del piso amueblado sin cargar con el mantenimiento de cada mueble. Encaja bien con quien busca un contrato largo, pero valora encontrar la cocina lista para usar.

Comparativa rápida

Antes de decidir, haz números con el precio de mercado de tu zona: te ayudamos en la guía para fijar el precio del alquiler de tu piso en Madrid.

La fiscalidad: los muebles también desgravan

Si alquilas amueblado, el mobiliario y los electrodomésticos se amortizan en tu declaración: puedes deducir hasta un 10 % anual de lo que te costaron, que es el coeficiente máximo que fija la tabla de amortizaciones simplificada para instalaciones, mobiliario y enseres, según el manual de la Agencia Tributaria. Por ejemplo, si gastas 4.000 € en equipar el piso, puedes restar hasta 400 € al año de los ingresos del alquiler, en proporción a los días en que el piso esté alquilado.

Dos condiciones: guarda las facturas de todo lo que compres y recuerda que solo se amortizan los bienes duraderos, no los consumibles. Esta amortización se suma a la del propio inmueble, que explicamos en la guía de la amortización del alquiler en el IRPF. Amueblar no cambia la tributación del alquiler de vivienda en el IVA, salvo que prestes servicios propios de la hostelería (lo contamos en el artículo sobre si el alquiler de vivienda lleva IVA). Y ojo: un alquiler no es de temporada por estar amueblado ni por durar pocos meses; lo es cuando no cubre la necesidad permanente de vivienda del inquilino, y entonces tiene otras reglas.

Inventario y fianza: protege tus muebles

Si amueblas, protégete con dos herramientas. La primera es un inventario detallado, anexo al contrato, con cada mueble y electrodoméstico, su estado y fotografías fechadas. Así, al terminar el alquiler, podrás distinguir el desgaste normal, que asumes tú, de los daños por mal uso, que sí puedes descontar de la fianza. Te explicamos cómo hacerlo en la guía del inventario y el acta de entrega.

La segunda es una garantía bien planteada: además de la fianza legal de una mensualidad, la ley permite pactar una garantía adicional de hasta dos mensualidades de renta en los contratos de vivienda de hasta cinco años, o siete si el propietario es una empresa, algo recomendable cuando el piso va equipado. Todo se liquida al final, como contamos en el finiquito del alquiler.

Si decides alquilar sin muebles en Madrid capital: la recogida municipal

Si optas por vaciar el piso y está en el municipio de Madrid, el Ayuntamiento recoge muebles y enseres de forma gratuita, previa solicitud en el 010, en la web de Avisos Madrid o en la aplicación Madrid Móvil. Según el Ayuntamiento de Madrid, cada recogida admite menos de 3 metros cúbicos y un máximo de seis elementos. Además, solo se acepta una solicitud por semana y, el día acordado, hay que dejarlo todo en la acera, junto al contenedor más cercano, sin entorpecer el paso.

Si tienes más volumen o electrodomésticos grandes, los puntos limpios tienen sus propios límites. Organízalo antes de empezar las visitas. Tienes más opciones en nuestra guía para vaciar un piso en Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Se cobra más por un piso amueblado?

Suele poder pedirse una renta algo mayor que por un piso idéntico vacío, pero la diferencia depende de la zona, del estado de los muebles y de la demanda. Hay que descontar la inversión y la reposición.

¿Quién paga si se rompe un electrodoméstico del piso?

Las averías por el uso normal o por antigüedad suelen corresponder al propietario. Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario y los daños por mal uso corresponden al inquilino.

¿Puedo desgravar los muebles del piso alquilado?

Sí, mediante la amortización: hasta un 10 % anual de su coste, siempre que conserves las facturas.

¿Es obligatorio hacer inventario si alquilo amueblado?

No es obligatorio, pero es muy recomendable. Sin inventario firmado es difícil demostrar al final del contrato en qué estado se entregó cada cosa.

Conclusión

No hay una opción mejor en abstracto: amueblar ayuda a alquilar antes y a una renta algo mayor, pero exige inversión y mantenimiento; alquilar vacío da estabilidad y menos quebraderos de cabeza. La decisión depende de tu piso, de tu barrio y del inquilino que buscas. Sea cual sea, documenta bien el estado de la vivienda y aprovecha las deducciones que te correspondan.

En Rubirent te ayudamos a decidir y nos ocupamos del proceso completo, del inventario al contrato. Consulta nuestros planes de gestión del alquiler o la guía de la gestión integral del alquiler en Madrid.