Alquiler turístico en Madrid: licencia y requisitos 2026

Convertir un piso en alquiler turístico en Madrid parece un negocio redondo: estancias cortas, tarifas por noche y una demanda que no baja. Pero en 2026 es una de las actividades más reguladas de la ciudad. Entre el Plan RESIDE del Ayuntamiento, el certificado de la Comunidad y el visto bueno de la comunidad de vecinos, muchos propietarios descubren tarde que su vivienda no puede operar de forma legal. Esta guía resume, sin rodeos, qué exige la normativa y qué alternativas tienes si tu piso no encaja.

Qué es una vivienda de uso turístico

Una vivienda de uso turístico (VUT) es un inmueble amueblado y equipado que se cede por temporadas cortas con fines turísticos y se comercializa por canales como las plataformas en línea. No es un alquiler cualquiera: queda fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se rige por la normativa turística autonómica y por el urbanismo municipal.

Conviene no confundirla con otras figuras. El alquiler de temporada (artículo 3 de la LAU) responde a una necesidad concreta y temporal —un traslado laboral, un curso— y no persigue un uso turístico; conviene firmarlo por escrito dejando constancia de esa causa. El alquiler de vivienda habitual, en cambio, es el de larga duración con las prórrogas de la LAU. Colocar un piso en una plataforma turística sin cumplir los requisitos de VUT expone a sanciones, aunque tú lo llames «de temporada».

Los dos títulos obligatorios

Para operar de forma legal necesitas dos títulos independientes, uno autonómico y otro municipal, y con uno solo no basta; además, como verás más abajo, necesitas el visto bueno de la comunidad de propietarios. Los dos títulos son:

• La declaración responsable de inicio de actividad ante la Comunidad de Madrid, que da paso a la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas. En ella declaras, entre otras cosas, que tienes el certificado de idoneidad (CIVUT), que emite un técnico competente tras comprobar el piso in situ. Lo regula el Decreto 79/2014, modificado por el Decreto 27/2026, en vigor desde el 26 de abril de 2026.
• El título urbanístico municipal del Ayuntamiento de Madrid, conforme al Plan RESIDE, aprobado de forma definitiva en agosto de 2025.

El dato que mejor retrata la situación: según el Ayuntamiento, en agosto de 2025 operaban en Madrid unos 16.100 pisos turísticos y solo 1.200, el 7,45 %, eran legales. El resto se mueve en un terreno con multas cada vez más altas.

El requisito que frena a la mayoría: el acceso independiente

La regla que deja fuera a más propietarios es la del acceso independiente. El Plan RESIDE distingue dos zonas. En el centro histórico, los pisos turísticos dispersos en edificios residenciales están prohibidos, incluso en planta baja: solo se admiten en edificios que no sean de uso residencial y, en los edificios residenciales catalogados de calles no terciarizadas, como uso exclusivo de todo el edificio durante 15 años, tras los cuales vuelve el uso residencial. Ojo, porque ese centro histórico es mucho más amplio que el distrito Centro: su perímetro sigue, entre otras, Raimundo Fernández Villaverde y Joaquín Costa por el norte, Francisco Silvela y Doctor Esquerdo por el este, Méndez Álvaro y Madrid Río por el sur, e Isaac Peral y Guzmán el Bueno por el oeste. Fuera de ese perímetro se admiten en edificios completos y, dentro de un edificio residencial, solo si el piso tiene acceso independiente en planta baja o primera.

Traducido: si tu piso está en un tercero y comparte portal y escalera con los vecinos, en la práctica no podrás legalizarlo como turístico, ni dentro ni fuera del centro histórico.

El acuerdo de la comunidad de vecinos

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación expresa de la comunidad de propietarios para destinar una vivienda a uso turístico, con el voto de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas (artículos 7.3 y 17.12). El Decreto 27/2026 lo incorpora: en la declaración responsable tienes que manifestar que cuentas con el certificado de ese acuerdo. Además, prohíbe destinar a uso turístico las viviendas con algún régimen de protección pública. Sin ese respaldo de la junta, no hay actividad turística posible. Si quieres saber hasta dónde puede llegar la comunidad, lo explicamos en este artículo sobre si la comunidad puede prohibirte alquilar.

Este es el resumen de lo que se exige hoy en Madrid:

Obligaciones cuando ya estás operando

Conseguir los permisos es solo el principio. Después llegan las obligaciones del día a día:

• Registro de viajeros. Debes comunicar los datos de cada huésped a la plataforma SES.HOSPEDAJES en un plazo máximo de 24 horas desde la entrada.
• Condiciones de habitabilidad. El piso tiene que reunir los requisitos técnicos y de habitabilidad exigidos; si tienes dudas sobre este punto, repasa qué papel juega la cédula de habitabilidad. Las viviendas que ya estaban en activo tienen hasta abril de 2029 para adaptarse a los nuevos requisitos del Decreto 27/2026.
• Fiscalidad diferente. El alquiler turístico no da derecho a la reducción del IRPF prevista para el arrendamiento de vivienda habitual. Y si prestas servicios propios de la hostelería (limpieza durante la estancia, recepción o cambio de ropa), pasa a ser actividad económica y se factura con IVA al 10 %; lo detallamos en cuándo lleva IVA el alquiler.
• Registro único estatal. El Tribunal Supremo anuló el registro único de arrendamientos del Real Decreto 1312/2024 en su sentencia de 19 de mayo de 2026, publicada en el BOE del 8 de junio. Se mantiene la ventanilla única digital, por la que las plataformas intercambian datos con la Administración.

Preguntas frecuentes

¿Qué necesito para tener un piso turístico en Madrid?

Tres cosas: la aprobación de la comunidad de propietarios por tres quintos, el título urbanístico del Ayuntamiento conforme al Plan RESIDE y la declaración responsable ante la Comunidad de Madrid con el certificado de idoneidad (CIVUT). Si falta cualquiera de ellas, la actividad no es legal.

¿Se puede tener un piso turístico en Chamberí?

Buena parte de Chamberí está dentro del centro histórico del Plan RESIDE, cuyo perímetro sigue por el norte Raimundo Fernández Villaverde y por el oeste calles como Guzmán el Bueno e Isaac Peral. Ahí se prohíben los pisos turísticos sueltos en edificios residenciales, aunque estén en planta baja: solo caben en edificios no residenciales o, en algunos edificios catalogados, como uso exclusivo durante 15 años. Comprueba tu calle en el plano del Ayuntamiento.

¿Puede la comunidad de vecinos prohibir el alquiler turístico?

Sí. Con el voto de tres quintas partes de los propietarios, que representen también tres quintas partes de las cuotas, la comunidad puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad (artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal). El acuerdo no tiene efectos retroactivos.

¿Hace falta el número del registro único de arrendamientos?

El Tribunal Supremo anuló el registro único estatal del Real Decreto 1312/2024 en su sentencia de 19 de mayo de 2026, publicada en el BOE el 8 de junio. Siguen siendo obligatorias la declaración responsable y la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid.

¿Una vivienda de protección oficial puede ser turística?

No. El Decreto 27/2026 prohíbe expresamente destinar a uso turístico cualquier vivienda sometida a un régimen de protección pública en la Comunidad de Madrid.

¿Y si tu piso no encaja?

Con estas reglas, muchas viviendas de Madrid no pueden dedicarse al turístico, o solo con una inversión y una burocracia que se comen buena parte del margen. Antes de embarcarte, echa cuentas: licencias, obras de adecuación, gestión de reservas, limpiezas, temporadas bajas y el riesgo de una sanción no siempre compensan frente a un ingreso estable.

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