Contrato de alquiler verbal: ¿es válido y qué riesgos tiene?

Muchos propietarios en Madrid alquilan a un conocido o a un familiar con un simple «trato de palabra» y un apretón de manos. La duda llega después: ¿un contrato de alquiler verbal tiene validez legal? La respuesta corta es sí, pero el papel que ahorras hoy puede costarte muy caro mañana. Aquí te explicamos qué dice la ley, qué riesgos asumes y cómo ponerlo por escrito sin fricciones.

¿Es válido un contrato de alquiler verbal?

Sí. El Código Civil español consagra la libertad de forma: según su artículo 1278, los contratos obligan cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que concurran consentimiento, objeto y causa. Basta con que ambas partes acuerden vivienda, renta y entrega de llaves para que el arrendamiento exista y genere derechos y obligaciones.

El alquiler verbal no necesita escritura pública ni documento firmado para nacer. El inquilino adquiere el derecho a usar la vivienda y tú, como propietario, el derecho a cobrar la renta y a recuperar el piso en buen estado. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se aplica igual que si hubiera contrato escrito: duración mínima, prórrogas y fianza. La actualización anual de la renta, en cambio, solo cabe si se pactó expresamente (artículo 18 de la LAU), y sin papel ese pacto es difícil de probar.

El problema no es la validez. Es la prueba.

El gran riesgo: demostrar lo que pactaste

Un contrato verbal existe, pero buena parte de lo acordado cuesta mucho acreditarlo ante un juez. Y en un conflicto, lo que no se prueba no se tiene en cuenta. Estos son los puntos donde más propietarios se queman:

• La renta pactada. Si el inquilino empieza a pagar de menos o deja de pagar, tendrás difícil demostrar cuál era el importe real acordado.
• La fecha de inicio. Sin fecha cierta, calcular los plazos de prórroga de la LAU o la duración del contrato se complica.
• La fianza. Probar que recibiste una mensualidad de fianza —y por cuánto— resulta casi imposible sin recibo ni cláusula escrita.
• El estado y los muebles. Si alquilaste amueblado, sin un inventario y acta de entrega firmado te costará mucho reclamar por desperfectos o por muebles desaparecidos.

Desahucio: la trampa del alquiler sin papeles

Aquí está el riesgo más serio. Para iniciar un desahucio por impago necesitas acreditar la relación de arrendamiento y la deuda. Con un contrato verbal partes en desventaja: tendrás que reconstruir la prueba con transferencias, mensajes o testigos, lo que puede alargar el procedimiento y deja margen al inquilino para discutir la cantidad reclamada.

Por eso conviene blindar el rastro documental desde el primer día. Cobrar siempre por transferencia bancaria deja un recibo del alquiler implícito, y si surge un impago, un burofax reclamando la deuda servirá como prueba de la reclamación. Aun así, ninguna de estas piezas sustituye a un contrato firmado.

Tienes derecho a exigir el contrato por escrito

Buena noticia: no dependes de la voluntad del inquilino. El artículo 37 de la LAU permite a cualquiera de las dos partes «compelerse recíprocamente» a formalizar el contrato por escrito. Es decir, puedes exigir poner negro sobre blanco un acuerdo que empezó siendo verbal, y el inquilino está obligado a firmarlo.

El documento debe recoger, como mínimo:

• La identidad de propietario e inquilino.
• La identificación de la vivienda arrendada.
• La duración pactada.
• La renta inicial del contrato.
• Las demás cláusulas que hayáis acordado libremente.

Puedes consultar el texto literal en el BOE. Eso sí, el artículo 37 te permite exigir la forma escrita, no una escritura pública ante notario: para el día a día, un contrato privado firmado es más que suficiente.

Otros inconvenientes que no debes pasar por alto

Más allá del pleito, el alquiler verbal complica la gestión ordinaria:

• Fiscalidad. Para aplicar la reducción del rendimiento en el IRPF conviene dejar claro que se trata de la vivienda habitual del inquilino, algo que el contrato documenta sin discusión.
• Suministros y seguros. Cambiar la titularidad de los suministros o contratar un seguro de impago se vuelve cuesta arriba: las aseguradoras suelen exigir contrato escrito y estudio de solvencia.
• Subidas de renta. La renta solo se actualiza si se pactó expresamente; sin un documento que recoja ese pacto y la base de partida, cualquier subida es terreno abonado para discusiones.

Alquiler verbal en la Comunidad de Madrid: la fianza también se deposita

Que no haya contrato escrito no te libra del depósito de la fianza. A la pregunta de si hay que depositarla en un arrendamiento verbal, la Comunidad de Madrid responde: «Sí, existe obligación de depositar la fianza». El plazo es el mismo, 30 días hábiles, y por vía telemática el trámite se hace sin aportar documentación.

Hacerlo te conviene por partida doble. El resguardo deja constancia del alquiler y es requisito de las deducciones autonómicas del IRPF ligadas al arrendamiento, tanto las del propietario como la del inquilino por alquiler de su vivienda habitual. Aprovecha también para poner el contrato por escrito, como permite el artículo 37 de la LAU. Los plazos y el modelo del depósito están en cuánto exigir de fianza y dónde depositarla en Madrid.

Conclusión: la palabra vale, el papel protege

Un contrato de alquiler verbal es legal y vinculante, pero te deja desprotegido justo cuando más necesitas pruebas: impagos, desperfectos o desahucios. Firmar un contrato no es desconfiar del inquilino; es ordenar la relación y evitar malentendidos para ambas partes. Y si ya tienes un alquiler de palabra, todavía estás a tiempo de formalizarlo por escrito gracias al artículo 37 de la LAU.

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