Declarar el alquiler fuera de plazo: los recargos de Hacienda y cómo regularizar sin sanción

Te das cuenta en septiembre de que no incluiste la renta de tu piso en la declaración, o de que la declaraste a medias. La primera reacción suele ser esperar a ver si pasa algo, y es justo lo contrario de lo que conviene. Declarar el alquiler fuera de plazo por iniciativa propia tiene un coste bajo y perfectamente calculable; esperar a que Hacienda lo descubra multiplica la factura. Te explicamos qué recargo se paga al regularizar de forma voluntaria, cómo se presenta la declaración complementaria del alquiler y cuántos años atrás conviene revisar si eres propietario en Madrid.

Todo depende de quién dé el primer paso

La Ley General Tributaria distingue dos escenarios que no tienen nada que ver entre sí:

• Regularizas tú, sin requerimiento previo: no hay sanción. Pagas la cuota que dejaste de ingresar y un recargo por el retraso, y ahí se acaba el asunto.
• Te descubre Hacienda: a la cuota y a los intereses de demora se suma un posible procedimiento sancionador, con multas que parten del 50 % de lo no ingresado (artículo 191 de la Ley General Tributaria).

«Sin requerimiento previo» significa que la Agencia Tributaria no ha iniciado ninguna actuación, notificada formalmente al contribuyente, dirigida al reconocimiento, regularización, comprobación, inspección, aseguramiento o liquidación de esa deuda (artículo 27.1 de la Ley General Tributaria). Si esa carta ya te ha llegado, la ventana se ha cerrado y lo que toca es contestar bien: lo contamos paso a paso en el artículo sobre qué hacer ante un requerimiento de Hacienda por el alquiler.

Cuánto cuesta el recargo por presentar fuera de plazo

El recargo por declaración extemporánea sin requerimiento previo está regulado en el artículo 27 de la Ley General Tributaria y, desde la reforma de la Ley 11/2021, es mucho más suave que antes:

• Un 1 % más otro 1 % adicional por cada mes completo de retraso, contado desde el final del plazo de presentación. Es decir, si presentas antes de cumplirse el primer mes completo, el 1 %; con un mes completo de retraso, el 2 %; con cinco meses completos, el 6 %; con once meses completos, el 12 %.
• Durante esos primeros doce meses, el recargo excluye las sanciones y los intereses de demora: no se exigen intereses.
• Si presentas la declaración una vez transcurridos doce meses, el recargo pasa a ser del 15 % y, además, se exigen los intereses de demora desde el día siguiente al final de esos doce meses hasta que presentas la declaración.
• En ninguno de los dos casos hay sanción.

Un ejemplo sencillo: si dejaste de ingresar 800 euros de IRPF por el alquiler y regularizas con cinco meses completos de retraso, el recargo es del 6 % (1 % más cinco veces el 1 %), esto es, 48 euros. Poco tiene que ver con el escenario que describimos en los riesgos fiscales de alquilar en negro, donde la sanción puede llegar al 150 % de la cuota.

La reducción del 25 % del recargo

Hay un descuento adicional que conviene no perder. El artículo 27.5 de la Ley General Tributaria reduce el recargo en un 25 % si pagas todo el recargo en el plazo que abre la notificación de su liquidación y, además, has ingresado la deuda de la autoliquidación extemporánea al presentarla (o tienes un aplazamiento o fraccionamiento con aval o certificado de seguro de caución, solicitado al presentarla, y pagas en los plazos concedidos). Si después no pagas en plazo, Hacienda te exige el importe de la reducción. Dicho de otro modo: si atiendes los pagos en plazo, ese 6 % del ejemplo se queda en un 4,5 %, es decir, 36 euros. La reducción también se aplica al recargo del 15 %, que quedaría en un 11,25 %.

Cómo se regulariza: una complementaria por cada ejercicio

No existe una declaración «de arrastre» que lo arregle todo de una vez. Hay que presentar una autoliquidación complementaria por cada año en el que faltaron ingresos del alquiler. El procedimiento, a grandes rasgos, es este:

1. Reúne los contratos, los recibos o transferencias de cada año y los justificantes de los gastos.
2. Entra en el servicio de Renta de la Agencia Tributaria y recupera la declaración del ejercicio que vas a corregir.
3. Incorpora los rendimientos del capital inmobiliario que faltaban, con sus gastos deducibles y su reducción.
4. Marca la casilla de declaración complementaria, indica la declaración anterior que complementas e ingresa la diferencia.

Cada complementaria debe identificar el ejercicio al que se refiere y contener solo los datos de ese ejercicio (artículo 27.4 de la Ley General Tributaria). Hacienda liquidará después el recargo que corresponda y te lo notificará; no tienes que calcularlo tú al presentar.

Cuántos años atrás hay que revisar

El derecho de la Administración a liquidar prescribe a los cuatro años, contados desde el día siguiente al fin del plazo de presentación de cada declaración. En la práctica, eso significa revisar los cuatro últimos ejercicios no prescritos: lo anterior ya no se puede reclamar, pero tampoco conviene fiarlo todo al calendario, porque cualquier actuación de Hacienda notificada al contribuyente y dirigida a regularizar ese impuesto interrumpe ese plazo, que vuelve a empezar a contar (artículo 68 de la Ley General Tributaria).

Regularizar a tiempo te salva la reducción del IRPF

Este es el argumento de peso, y muchos propietarios lo desconocen. La reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda (artículo 23.2 de la Ley del IRPF) solo se aplica sobre los rendimientos declarados por el propio contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se inicie un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya esos rendimientos. Si te adelantas, la conservas; si es Hacienda quien destapa el alquiler en uno de esos procedimientos, la pierdes sobre lo regularizado, aunque lo aceptes durante el procedimiento, y tributas por el rendimiento neto sin reducción. Puedes repasar los porcentajes en nuestra guía de la reducción del IRPF por alquiler de vivienda.

Además, al regularizar puedes restar, siempre que puedas justificarlos, el IBI, la comunidad, el seguro, los intereses del préstamo, las reparaciones y la amortización de esos mismos años. Tienes el detalle en el artículo sobre los gastos deducibles del alquiler en el IRPF. Hecho el cálculo completo, la cuota pendiente real suele ser bastante menor de lo que el propietario temía.

Un caso muy frecuente: el piso alquilado a mitad de año

No siempre se trata de ocultar nada. Muchos olvidos vienen de alquileres que empezaron en octubre, de un cambio de inquilino o de una vivienda que estuvo unos meses vacía y otros arrendada, situaciones en las que hay que prorratear con cuidado, tal y como explicamos al hablar de cómo se declara un piso alquilado solo parte del año. El resultado es el mismo: una complementaria y a otra cosa.

Conclusión

Declarar el alquiler fuera de plazo por tu cuenta cuesta un porcentaje pequeño y previsible; que lo descubra Hacienda cuesta la sanción, los intereses y la reducción del IRPF. Si tienes ejercicios sin declarar, el mejor momento para ordenarlos es ahora, mientras sigues teniendo la iniciativa.

En Rubirent nos ocupamos de que tu alquiler esté impecable desde el primer día: contrato, recibos, actualizaciones de renta y toda la documentación que después necesitarás para declarar sin sustos. Conoce nuestros planes de gestión del alquiler y despreocúpate del papeleo.