ITP al comprar un piso en Madrid: cuánto se paga en 2026
Comprar un piso en Madrid —para vivir en él o para ponerlo en alquiler— no termina en el precio que pactas con el vendedor. Si la vivienda es de segunda mano, al firmar la escritura te espera un impuesto que conviene tener presupuestado desde el primer día: el ITP. Saber cuánto se paga de ITP al comprar un piso en Madrid, sobre qué base se calcula y quién lo abona evita sustos en el cierre de la operación. Te lo explicamos de forma clara y con las cifras vigentes en 2026.
En 2026, comprar vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid tributa por ITP al 6 % (art. 28 del Decreto Legislativo 1/2010), sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia de Catastro. Lo paga el comprador (modelo 600). Si será tu vivienda habitual y vale hasta 250.000 euros, la cuota se bonifica un 10 %.
Qué es el ITP y cuándo se paga
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, grava la compraventa de viviendas de segunda mano. Es el impuesto que sustituye al IVA cuando el inmueble no es de obra nueva. Lo paga siempre el comprador, y es un tributo cedido a las comunidades autónomas: por eso el tipo lo fija la Comunidad de Madrid y puede ser distinto al de otras regiones.
Si en lugar de un piso usado compras una vivienda nueva directamente al promotor, no pagas ITP: pagas IVA, con carácter general al 10 %, más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Madrid es, con carácter general, del 0,75 % (0,5 % o 0,4 % si una persona física compra una vivienda de hasta 180.000 o 120.000 euros, respectivamente).
Cuánto se paga de ITP en Madrid: el 6 % general
En la Comunidad de Madrid, el tipo general del ITP para la compra de vivienda es del 6 %. Sobre una vivienda con una base de 250.000 €, el impuesto asciende a 15.000 €; sobre 350.000 €, a 21.000 €. Conviene tenerlo en cuenta junto al resto de gastos de compra (notaría, registro y gestoría), porque marca la diferencia entre lo que crees que cuesta el piso y lo que realmente desembolsas.
Además del tipo general, el texto refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid (Decreto Legislativo 1/2010) prevé un tipo reducido y varias bonificaciones para quien compra su vivienda habitual. Así queda el ITP de la vivienda en 2026:
| Caso | ITP en la Comunidad de Madrid (2026) |
|---|---|
| Compra de vivienda de segunda mano (tipo general) | 6 % (artículo 28) |
| Vivienda habitual de una familia numerosa | Tipo reducido del 4 %, siempre que, si la anterior vivienda habitual era de algún titular de la familia, se venda en los dos años anteriores o posteriores a la compra (artículo 29). Desde el 11 de julio de 2026 se aplica también a las familias asimiladas a familia numerosa según la normativa madrileña. |
| Vivienda habitual de hasta 250.000 euros comprada por una persona física | Bonificación del 10 % de la cuota (artículo 30 bis). En el valor se incluyen los anejos y las plazas de garaje que se compren con la vivienda. No se puede sumar al tipo del 4 %. |
| Menor de 35 años que compra su vivienda habitual, de hasta 250.000 euros, en un municipio de menos de 2.500 habitantes | Bonificación del 100 % de la cuota (artículo 30 bis, desde el 29 de noviembre de 2024). |
| Quién paga | El comprador (artículo 8 de la Ley del ITP y AJD). |
| Base imponible | El valor de referencia de Catastro o, si es mayor, el precio pactado o el valor declarado (artículo 10 de la Ley del ITP y AJD). |
| Modelo y plazo | Modelo 600, en los 30 días hábiles siguientes a la escritura. |
Tanto el tipo del 4 % como las bonificaciones exigen habitar la vivienda en los 12 meses siguientes a la compra y vivir en ella al menos tres años seguidos, salvo las excepciones de la normativa del IRPF. Si no se cumple, hay que presentar en un mes una autoliquidación complementaria con el tipo general y los intereses de demora. Puedes consultar las condiciones en la página de transmisiones patrimoniales onerosas de la Comunidad de Madrid.
Un ejemplo: si compras tu vivienda habitual por 240.000 euros y su valor de referencia no es mayor, el ITP al 6 % sería de 14.400 euros; con la bonificación del 10 %, pagarías 12.960 euros.
Sobre qué valor se calcula: el valor de referencia
Aquí está el punto que más sorprende. Desde 2022, la base imponible del ITP no es sin más el precio que aparece en la escritura, sino el valor de referencia de Catastro, salvo que el precio pagado sea superior, en cuyo caso se toma el mayor de los dos, como establece el artículo 10 de la Ley del ITP y AJD. Es decir, aunque compres barato, Hacienda puede exigir el 6 % sobre ese valor de referencia si es más alto que lo que pagaste.
Por eso, antes de cerrar la compra conviene consultar el valor de referencia del inmueble. Lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre el valor de referencia catastral en Madrid. Puedes obtenerlo en la Sede Electrónica del Catastro; si consideras que es superior al valor real de mercado, cabe impugnarlo.
Otros gastos de la compra, además del ITP
El ITP es el impuesto más importante, pero no el único desembolso al comprar. Conviene presupuestar el conjunto:
- Notaría: los honorarios por la escritura pública de compraventa, según arancel.
- Registro de la Propiedad: la inscripción de la vivienda a tu nombre.
- Gestoría: si delegas la tramitación del modelo 600 y la inscripción, sobre todo con hipoteca.
- Gastos de la hipoteca, en su caso: la tasación y los que legalmente correspondan a cada parte.
Sumados al 6 % del ITP, estos gastos elevan el coste total de la compra por encima del precio del piso. Puedes estimarlo con la calculadora de gastos de compra que encontrarás más abajo.
Cómo y cuándo se liquida
El ITP se autoliquida con el modelo 600 ante la Comunidad de Madrid. El plazo es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública de compraventa. Presentarlo fuera de plazo conlleva recargos e intereses, así que es uno de los primeros trámites que hay que resolver tras firmar ante notario. En la práctica, muchas veces se encarga de ello la gestoría vinculada a la hipoteca, pero la responsabilidad última es del comprador.
El ITP en la compra para alquilar
Si compras el piso como inversión para alquilarlo, el ITP es un coste más de la operación que debes incorporar al cálculo de rentabilidad. No se deduce de golpe como gasto del alquiler, pero forma parte del valor de adquisición del inmueble: la parte que corresponde a la construcción entra en la base de la amortización del 3 % en el IRPF, que sí es un gasto deducible del alquiler, y el día que vendas sumará a tu coste, reduciendo la ganancia patrimonial que calcularás en la tributación de una futura venta. Antes de comprar para alquilar, haz números con calma: al precio y al ITP hay que sumar notaría, registro y posibles reformas, y contrastarlo con la renta que podrás cobrar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el ITP en Madrid en 2026?
El tipo general del ITP por comprar una vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid es del 6 %. Las familias numerosas que compran su vivienda habitual pueden aplicar el 4 % si cumplen los requisitos, y quien compra su vivienda habitual por un valor de hasta 250.000 euros tiene una bonificación del 10 % de la cuota.
¿Quién paga el ITP al comprar un piso, el comprador o el vendedor?
El comprador. La Ley del ITP y AJD establece que, en las transmisiones de bienes, el obligado al pago es quien los adquiere, aunque las partes pacten otra cosa.
¿Sobre qué valor se calcula el ITP en Madrid?
Sobre el valor de referencia de Catastro en la fecha de la compra. Si el precio pactado o el valor declarado son mayores, se toma el mayor. Si el inmueble no tiene valor de referencia, la base es la mayor entre el valor declarado, el precio pactado y el valor de mercado.
¿Hay ITP reducido para jóvenes en la Comunidad de Madrid?
Solo en un caso: desde el 29 de noviembre de 2024, los menores de 35 años que compran su vivienda habitual, de hasta 250.000 euros, en un municipio de menos de 2.500 habitantes tienen una bonificación del 100 % de la cuota. Fuera de esos municipios se aplica la bonificación general del 10 % para la vivienda habitual de hasta 250.000 euros, sin límite de edad.
¿Qué plazo hay para pagar el ITP en Madrid?
30 días hábiles desde la firma de la escritura. Se autoliquida con el modelo 600 en la Oficina Virtual Tributaria de la Comunidad de Madrid; si se presenta tarde, se aplican recargos.
En resumen
Comprar una vivienda de segunda mano en Madrid supone pagar un ITP del 6 %, que abona el comprador, se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia de Catastro y se liquida con el modelo 600 en 30 días hábiles. Tenerlo previsto desde el principio te permite negociar y presupuestar sin sorpresas.
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