Plazo para devolver la fianza al inquilino en Madrid
Cuando un inquilino se marcha, empieza a correr un reloj. La ley te da un plazo concreto para devolver la fianza y, si te pasas, la cantidad retenida empieza a generar intereses a favor del inquilino. Como propietario en Madrid, conviene tener claro cuánto tiempo tienes, qué puedes descontar y cómo recuperar el depósito que en su día ingresaste en la Comunidad. Te lo explicamos paso a paso.
El propietario tiene un mes desde que el inquilino le entrega las llaves para devolverle la fianza; después, lo pendiente devenga el interés legal del dinero (artículo 36.4 de la LAU), que en 2026 es del 3,25 %. En la Comunidad de Madrid, la Agencia de Vivienda Social tiene, a su vez, un mes desde la solicitud para devolver el depósito al propietario (Decreto 181/1996).
Cuánto tiempo tienes para devolver la fianza
El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es claro: la fianza debe devolverse cuando termina el contrato y el inquilino entrega las llaves. La norma no fija un plazo cerrado para revisar el estado del piso, pero sí establece que, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin haber restituido el dinero, la cantidad pendiente devengará el interés legal.
En la práctica, ese mes funciona como plazo de referencia. Dispones de ese margen para revisar la vivienda, calcular posibles desperfectos y hacer la transferencia. Pasado ese tiempo, cualquier retraso tiene coste para ti.
Qué ocurre si te retrasas: los intereses legales
Si dejas pasar ese mes sin devolver la fianza (o la parte que corresponda), la cantidad retenida genera automáticamente el interés legal del dinero a favor del inquilino. No hace falta que él lo reclame de forma expresa: el derecho nace por el mero transcurso del plazo.
El interés legal lo fija cada año la Ley de Presupuestos Generales del Estado; en 2026 está en el 3,25 % anual, según la tabla del Banco de España. Sobre importes de fianza no suele ser una cifra elevada —una mensualidad de 900 euros retenida seis meses genera algo menos de 15 euros—, pero, si el retraso se prolonga y el inquilino acude a un juzgado, a los intereses se suman las molestias y las posibles costas del procedimiento. Devolver a tiempo es, sencillamente, más barato. Ten en cuenta, además, que puedes devolver la parte no discutida de inmediato y retener solo el importe justo de los desperfectos: así reduces el riesgo de reclamación.
El depósito en la Agencia de Vivienda Social de Madrid
Aquí hay un matiz importante para los propietarios madrileños. En la Comunidad de Madrid, el arrendador está obligado a depositar la fianza en la Agencia de Vivienda Social (AVS, antiguo IVIMA) dentro de los 30 días hábiles (sin contar sábados, domingos ni festivos) siguientes a la celebración o la entrada en vigor del contrato. Ese dinero no lo guardas tú: lo custodia el organismo público durante toda la vida del arrendamiento.
Por eso, cuando el contrato termina, tienes que solicitar tú (o tu representante) la devolución del depósito a la Agencia con el modelo 254, el del régimen general (te lo contamos paso a paso en la devolución de la fianza en la Comunidad de Madrid con el modelo 254). Según el artículo 9.2 del Decreto 181/1996, la Agencia tiene un mes desde la solicitud para devolverte el dinero por transferencia. Como ese mes se solapa con el tuyo frente al inquilino, conviene presentar la solicitud en cuanto termine el contrato y, si hace falta, adelantar la devolución con tu dinero: tu plazo con el inquilino corre desde la entrega de las llaves, no desde que cobras de la Agencia.
Los plazos de la fianza al terminar el contrato
Estos son los plazos que cuentan cuando el inquilino se va de un piso en la Comunidad de Madrid:
| Trámite | Plazo | Norma |
|---|---|---|
| Devolver la fianza al inquilino | Un mes desde la entrega de las llaves; después, lo pendiente devenga el interés legal (3,25 % en 2026). | Art. 36.4 de la LAU |
| Devolución del depósito por la Agencia de Vivienda Social | Un mes desde la solicitud (modelo 254); si se retrasa por causa no imputable a ti, devenga el interés legal. | Art. 9.2 del Decreto 181/1996 |
| Pedir la devolución del depósito | Cinco años desde que terminó el contrato; después, el derecho prescribe. | Art. 11 del Decreto 181/1996 |
Qué puedes descontar antes de devolver
La fianza responde de los daños que el inquilino haya causado más allá del uso normal y de las deudas pendientes (rentas o suministros impagados). No puedes retener dinero por el desgaste lógico del paso del tiempo —pintura envejecida, pequeñas marcas de uso—, pero sí por desperfectos reales como cristales rotos, electrodomésticos estropeados por mal uso o una limpieza extraordinaria que el estado del piso obligue a contratar.
La frontera entre daño y desgaste genera muchas discusiones. Repasamos con detalle qué puedes descontar de la fianza en otra guía, pero la regla de oro es documentar: fotografías con fecha, un inventario firmado al entrar y un acta de salida evitan la mayoría de los conflictos.
Si la fianza no cubre toda la deuda —por ejemplo, varias mensualidades impagadas—, puedes retener lo que corresponde y, además, reclamar las cantidades pendientes por la vía judicial.
Cómo devolver la fianza sin conflictos
Para cerrar el arrendamiento de forma limpia, sigue una rutina sencilla:
- Haz una visita de salida con el inquilino y comparad el estado del piso con el inventario de entrada.
- Justifica cualquier descuento por escrito, con presupuestos o facturas de las reparaciones.
- Devuelve la fianza por transferencia, dejando constancia del pago y del concepto.
- Pide la devolución del depósito a la Agencia de Vivienda Social en cuanto termine el contrato.
Actuar con transparencia no solo evita reclamaciones: también deja una buena impresión que se traduce en mejores referencias y en un alquiler más tranquilo la próxima vez.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tiene el propietario para devolver la fianza?
Un mes desde que el inquilino le entrega las llaves. Pasado ese plazo, la cantidad que no haya devuelto devenga el interés legal del dinero a favor del inquilino (artículo 36.4 de la LAU).
¿Qué pasa si el casero no devuelve la fianza en un mes?
Lo que retenga sin causa genera el interés legal, que en 2026 es del 3,25 % anual, sin necesidad de reclamarlo. El inquilino puede reclamar la fianza por escrito y, si no la recibe, acudir al juzgado.
¿Cuánto tarda la Comunidad de Madrid en devolver la fianza?
La Agencia de Vivienda Social tiene un mes desde la solicitud de devolución (modelo 254) para pagar por transferencia. La pide el arrendador (normalmente, el propietario), no el inquilino, una vez terminado el contrato.
¿Puedo esperar a que me devuelvan el depósito para pagar al inquilino?
No conviene. Son dos plazos distintos: el tuyo frente al inquilino empieza con la entrega de las llaves y el de la Agencia, con tu solicitud. Si te retrasas por esperar a la Agencia, los intereses corren a tu cargo.
¿Puedo quedarme parte de la fianza?
Sí, para cubrir daños que vayan más allá del uso normal y deudas pendientes, como rentas o suministros impagados. Justifica cada descuento por escrito y devuelve el resto dentro del mes.
Conclusión
Devolver la fianza dentro del mes siguiente a la entrega de las llaves, descontar solo lo que de verdad corresponde y recuperar a tiempo el depósito de la Agencia de Vivienda Social son las tres claves para cerrar un contrato sin sobresaltos ni intereses de más.
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