¿Tengo que pagar el IAE por alquilar mis pisos en Madrid?

Cuando un propietario amplía su cartera y empieza a tener dos, tres o más viviendas alquiladas, surge casi siempre la misma duda: ¿tengo que pagar el IAE por alquilar mis pisos en Madrid? El Impuesto sobre Actividades Económicas tiene fama de afectar solo a comercios y empresas, pero el arrendamiento de inmuebles figura de forma expresa entre las actividades gravadas. La buena noticia es que la inmensa mayoría de los propietarios particulares no paga ni un euro por este impuesto. Veamos por qué, cuándo conviene estar atento y qué relación tiene el IAE con el resto de tus obligaciones fiscales como arrendador.

Qué es el IAE y por qué el alquiler está dentro

El Impuesto sobre Actividades Económicas es un tributo municipal que grava el ejercicio de actividades empresariales, profesionales o artísticas. El arrendamiento de inmuebles se considera actividad económica a efectos de este impuesto, y las tarifas lo recogen en el grupo 861: el epígrafe 861.1 para el alquiler de viviendas y el 861.2 para el alquiler de locales industriales y otros inmuebles. Que aparezca en las tarifas no significa, sin embargo, que todo el que alquila tenga que pagarlo: la clave está en las exenciones.

La exención que salva a casi todos los propietarios

Aquí está la respuesta que buscas. Desde la reforma de 2003, el artículo 82 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales declara exentas del IAE a todas las personas físicas, sean residentes o no. Es decir, si alquilas tus pisos como particular —a tu nombre, sin sociedad de por medio—, no pagas IAE, tengas una vivienda o tengas diez. La exención es automática y no depende del número de inmuebles ni de los ingresos que obtengas por el alquiler.

La cosa cambia si alquilas a través de una sociedad. En ese caso también existe una exención muy amplia: están exentas las entidades cuyo importe neto de la cifra de negocios sea inferior a 1.000.000 de euros. Solo por encima de ese umbral la sociedad arrendadora empezaría a tributar por el IAE.

El detalle del epígrafe 861: la «cuota cero»

Incluso para las sociedades que superan ese millón de euros, el grupo 861 incorpora una regla propia: cuando el valor catastral conjunto de todos los inmuebles destinados al alquiler no supera los 601.012,10 euros, la cuota resultante es cero. Es una particularidad histórica de estas tarifas que reduce todavía más los casos en los que el arrendamiento acaba pagando el impuesto. Las situaciones en las que el IAE tiene efecto real son, por tanto, muy concretas:

• Sociedades mercantiles arrendadoras con un importe neto de la cifra de negocios superior a 1.000.000 de euros.
• Con un valor catastral conjunto de los inmuebles alquilados por encima de 601.012,10 euros.
• Grandes carteras de viviendas, locales o naves gestionadas de forma plenamente empresarial.

En la práctica, el IAE por alquiler solo tiene recorrido para grandes patrimonios inmobiliarios en manos de empresas, no para el propietario particular de Madrid.

Estar exento no es lo mismo que no existir para Hacienda

Que no pagues IAE no te libera del resto de obligaciones. El alquiler sigue tributando en tu declaración de la renta como rendimiento del capital inmobiliario, y ahí es donde de verdad se juega tu factura fiscal. Conviene que revises qué gastos deducibles del alquiler puedes aplicar y si te corresponde alguna de las reducciones del artículo 23 de la Ley del IRPF.

Además, alquilar puede obligarte a presentar la declaración censal (modelos 036 o 037) en algunos supuestos, sobre todo cuando el arrendamiento lleva IVA —caso de los locales o los alquileres a empresas—. Lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre si hay que darse de alta en Hacienda para alquilar un piso y en la del alquiler de local comercial, donde estas obligaciones sí cobran peso.

¿Cuándo el arrendamiento se vuelve «actividad económica»?

Hay una frontera que a veces se confunde con el IAE. A efectos del IRPF, para que el alquiler se considere actividad económica —y no un simple rendimiento del capital— el artículo 27.2 de la Ley del IRPF exige que cuentes al menos con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a gestionar los arrendamientos. Esto afecta a cómo tributas en la renta, pero no cambia la exención del IAE: aunque tu alquiler fuera actividad económica en el IRPF, seguirías exento del IAE por ser persona física.

En resumen

Si eres un propietario particular en Madrid, puedes estar tranquilo: no vas a pagar IAE por alquilar tus pisos, con independencia de cuántos tengas. El impuesto solo tiene efecto para sociedades de cierto tamaño con carteras inmobiliarias muy relevantes. Donde de verdad debes poner el foco es en declarar bien el alquiler en el IRPF y en cumplir con tus trámites censales cuando corresponda.

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