Alquiler temporal y de habitaciones: novedades

Si alquilas por temporada o por habitaciones, en los últimos meses habrás oído hablar de muchas novedades: una proposición de ley en el Congreso, un registro único de alquileres y dos decretos de vivienda. No todas han llegado a aplicarse. Te resumimos qué rige a 4 de octubre de 2026 y qué sigue siendo solo una propuesta.

Alquiler de temporada: qué dice hoy la LAU

La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue entre el arrendamiento de vivienda, cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino (artículo 2), y el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Entre estos últimos, el artículo 3.2 de la LAU incluye expresamente «los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra».

Es el contrato habitual de estudiantes, profesionales desplazados, profesores interinos o personas que cambian de ciudad por un tratamiento médico. Sus reglas básicas son estas:

• Régimen: se rige por lo pactado; en su defecto, por el título III de la LAU y, supletoriamente, por el Código Civil (artículo 4.3). No se le aplican la duración mínima de cinco años ni las prórrogas de los artículos 9 y 10.
• Duración: la LAU no fija un mínimo ni un máximo para el alquiler de temporada. Lo que importa es que el contrato responda a una necesidad temporal real: si en la práctica la vivienda es la residencia permanente del inquilino, puede considerarse arrendamiento de vivienda habitual, con todas sus garantías.
• Fianza: dos mensualidades de renta (artículo 36.1). En la Comunidad de Madrid hay que depositarla en la Agencia de Vivienda Social en el plazo de 30 días hábiles desde la firma.
• Reparaciones: se aplica el artículo 21 de la LAU (por remisión del artículo 30). La conservación de la vivienda corresponde al propietario y las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario, al inquilino.
• Alquiler turístico: la cesión de una vivienda amueblada y equipada para uso turístico queda fuera de la LAU cuando está sometida a su normativa sectorial (artículo 5.e). En Madrid, esa normativa es la de la Comunidad (Decreto 79/2014) y la urbanística del Ayuntamiento; te lo contamos en alquiler turístico en Madrid: licencia y requisitos.

La frontera de los 31 días que se cita a menudo no está en la LAU: la introducía el Real Decreto-ley 26/2026, que ya no está en vigor.

La proposición de ley de 2024: una iniciativa, no una ley

La Proposición de Ley para la regulación de los contratos de alquiler temporales y alquiler de habitaciones (expediente 122/000136) la presentaron varios grupos parlamentarios el 22 de octubre de 2024, y el Pleno del Congreso la tomó en consideración el 17 de diciembre de 2024. Tomarla en consideración solo significa que el Congreso acepta tramitarla: no es aprobarla. A 4 de octubre de 2026 sigue en la Comisión de Vivienda y Agenda Urbana, en fase de dictamen, y no se ha publicado en el BOE. No está en vigor.

Su texto inicial proponía, entre otras medidas:

• Considerar arrendamiento de vivienda el alquiler temporal y el de una habitación, con la obligación de detallar en el contrato la causa de la temporalidad.
• Una duración máxima de nueve meses para el contrato temporal; si se superaba o se encadenaban más de dos contratos, el primero se entendería de vivienda habitual.
• Que el inquilino temporal pudiera desistir pasado un mes, con diez días de preaviso y sin indemnización.
• Que la garantía adicional en los alquileres temporales no superara una mensualidad de renta.

Ese texto puede cambiar durante la tramitación. Mientras no se apruebe y se publique en el BOE, tu contrato se rige por la LAU vigente.

Las reglas del Real Decreto-ley 26/2026 tampoco están en vigor

El Real Decreto-ley 26/2026 incorporó a la LAU reglas parecidas para el alquiler de temporada (causa real y acreditable, más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses) y para el de habitaciones. Entró en vigor el 1 de octubre de 2026, pero el Congreso lo derogó el 2 de octubre (BOE-A-2026-20526), y la LAU ha vuelto a su redacción anterior. Lo explicamos en nuestra guía de los decretos de vivienda derogados.

Alquiler de habitaciones

La LAU no regula de forma expresa el alquiler de una habitación. En la práctica se formaliza, según el caso, como arrendamiento regido por lo pactado y por el Código Civil o como arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU, y conviene que el contrato lo diga con claridad. Dos reglas sí están claras en Madrid: la Comunidad de Madrid exige depositar también la fianza del alquiler de habitaciones, y la reducción del IRPF por alquiler de vivienda se aplica si la habitación es la vivienda permanente del inquilino. Lo detallamos en alquiler de habitaciones en Madrid: contrato y fiscalidad.

Registro único de arrendamientos y ventanilla única digital

El Real Decreto 1312/2024, en vigor desde el 2 de enero de 2025, creó un procedimiento de registro único para los alquileres de corta duración, turísticos o no (entre ellos, los de temporada del artículo 3.2 de la LAU), que se anunciaran en plataformas en línea, con un número de registro que debía figurar en el anuncio. También creó la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, para el intercambio de datos entre las plataformas y las autoridades.

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 19 de mayo de 2026 (publicada en el BOE el 8 de junio de 2026), anuló los preceptos que regulaban el procedimiento de registro único, al considerar que el Estado carece de competencia para crearlo. Mantuvo, en cambio, la ventanilla única digital, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas y la transmisión de datos con fines estadísticos. Antes de anunciar tu vivienda en una plataforma, comprueba qué te exigen la normativa de la Comunidad de Madrid y la propia plataforma.

¿Qué tipo de alquiler te interesa?

Como arrendador, te conviene valorar las ventajas y desventajas de cada tipo de alquiler para elegir el que mejor se ajuste a tu caso. Estos son cuatro aspectos clave:

1. Gestiones: los contratos de larga estancia suelen requerir menos gestiones que los de corta duración, porque hay menos rotación de inquilinos. Además, el inquilino que vive en la vivienda de forma permanente suele cuidarla más.
2. Rentabilidad: los ingresos son más estables con contratos de larga duración, por la mayor permanencia del inquilino.
3. Reparaciones: en los dos casos, la conservación de la vivienda corresponde al propietario y las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario, al inquilino (artículos 21 y 30 de la LAU).
4. Fiscalidad: la reducción del IRPF por alquiler de vivienda (artículo 23.2 de la Ley del IRPF) solo se aplica cuando el inmueble es la vivienda permanente del inquilino: el 60 % en los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 y, en los posteriores, del 50 % al 90 % según el caso. En el alquiler de temporada no se aplica; te explicamos por qué en el IRPF del alquiler de temporada.

Empresas de gestión de alquileres

En Rubirent nos dedicamos a la gestión integral del alquiler de tu vivienda. Nos encargamos de todos los trámites necesarios, desde la búsqueda de inquilinos solventes hasta la gestión de cualquier incidencia en la vivienda. Si quieres disfrutar de las ventajas del alquiler sin complicaciones, te ayudamos.