El inquilino no paga los suministros: qué hacer

Un inquilino que deja de pagar la luz, el agua o el gas coloca al propietario en una situación incómoda: si el contrato de suministro sigue a tu nombre, la deuda es tuya y la compañía puede cortar el servicio. Y si intentas cortarlo tú para presionar, el problema se agrava. Cuando el inquilino no paga los suministros, hay un camino legal claro y otro que te puede costar muy caro. Aquí los separamos con detalle para propietarios en Madrid.

¿Quién paga los suministros en el alquiler?

El artículo 20.3 de la LAU establece que los gastos por servicios que se individualizan mediante contador —luz, agua y gas, entre otros— son «en todo caso» del inquilino. No hace falta pactarlo: quien consume, paga. Otra cosa son los gastos generales que no se pueden individualizar, como la comunidad, el IBI o la tasa de basuras: solo se repercuten al inquilino si se pacta por escrito, con su importe anual (art. 20.1). Y una cosa es quién debe pagar el consumo y otra la titularidad del contrato con la compañía suministradora.

Si los suministros están a nombre del propietario, la comercializadora te reclamará a ti, seas o no quien consume. Por eso conviene cambiar la titularidad de los suministros al inquilino al inicio del contrato: así la deuda y el riesgo de corte recaen sobre quien realmente gasta. Deja siempre por escrito qué suministros asume el inquilino y a nombre de quién figura cada contrato.

Lo que NO puedes hacer: cortar la luz o el agua

Aunque los contratos sigan a tu nombre, no puedes cortar los suministros para presionar al inquilino. Los tribunales suelen considerar que dejar sin luz, agua o gas una vivienda arrendada, con la intención de forzar al inquilino a pagar o a marcharse, es un delito de coacciones del artículo 172 del Código Penal.

Lo mismo ocurre con cambiar la cerradura. Da igual que el inquilino te deba dinero: la vía es siempre judicial, nunca la autotutela. Un corte de suministros puede convertir tu reclamación legítima en un procedimiento penal contra ti, con multa e incluso posible pena de prisión, además de una reclamación de daños por parte del inquilino. Evita cualquier atajo.

El impago de suministros como causa de resolución

La buena noticia es que los suministros con contador corresponden al inquilino por ley, así que, si los adelantas tú, su importe es una de las cantidades cuyo pago corresponde al arrendatario. Según el artículo 27.2 de la LAU, el impago de la renta o de esas cantidades es causa suficiente para resolver el contrato (letra a).

Aunque la obligación venga de la ley, conviene que el contrato la concrete: identificar los suministros afectados, fijar cómo se pagan (domiciliación o reembolso contra factura) y con qué periodicidad. Cuanto más claro sea el contrato, más fácil te resultará acreditar la deuda ante un juez.

Qué puede hacer el propietario, paso a paso

Cuando detectes el impago, actúa con orden y deja constancia de todo:

• Reclama por escrito. Envía un burofax con acuse de recibo detallando los importes impagados y dando un plazo para regularizar. Es tu primera prueba.
• Documenta la deuda. Guarda facturas, recibos y justificantes de lo que hayas tenido que adelantar si el contrato está a tu nombre.
• Retén de la fianza, con límites. Puedes descontar suministros impagados de la fianza o de la garantía adicional, pero solo al finalizar el contrato y por cantidades acreditadas.
• Reclama judicialmente. Si no paga, puedes iniciar un juicio de reclamación de cantidad o, cuando también adeude rentas, un desahucio con reclamación de las cantidades debidas para recuperar la vivienda y cobrar lo pendiente. Antes de demandar, por regla general, hay que intentar una negociación previa (un medio adecuado de solución de controversias, artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025); el burofax del primer paso puede plantearse para que sirva también a ese fin.

No hace falta acumular varios meses: con una sola factura vencida y no abonada ya puedes iniciar la reclamación. Cuanto antes actúes, menor será la bola de deuda.

Cómo prevenir el impago de suministros

La mejor gestión del impago es la que evita que ocurra. Tres medidas marcan la diferencia:

1. Titularidad a nombre del inquilino. Es la barrera más eficaz: si no paga, la compañía le reclama y le corta a él, sin salpicarte.
2. Cláusula clara en el contrato. Detalla qué gastos asume el inquilino y cómo se pagan. Los suministros con contador ya son suyos por ley, pero los gastos generales, como la tasa de basuras, solo se le pueden repercutir con un pacto escrito.
3. Provisión de fondos. En algunos casos conviene pactar una pequeña provisión mensual para gastos de servicios, que se liquida periódicamente contra las facturas reales.

Si el agua sigue a tu nombre en la Comunidad de Madrid

Cuando el contrato con el Canal de Isabel II está a tu nombre, los plazos del impago corren contra ti. Según las preguntas frecuentes del Canal de Isabel II, cada factura tiene un periodo voluntario de pago de 30 días naturales desde su emisión; si pasado ese plazo sigue sin pagarse, el Canal puede suspender el suministro, y durante el corte sigue facturando las cuotas de servicio. Si transcurren tres meses sin pago, puede resolver el contrato y proceder a la condena de la acometida.

Es decir, el corte que tú no puedes provocar sí puede llegar de la compañía, y la deuda sería tuya. Revisa las facturas en la oficina virtual del Canal, valora pagarlas para evitar el corte y reclama después al inquilino con el justificante. Y cuando acabe el contrato, mira cuánto tiempo tienes para devolver la fianza en Madrid.

Conclusión

Que el inquilino no pague los suministros no te deja sin salida, pero exige templanza: nada de cortar la luz ni cambiar cerraduras. Documenta, reclama por escrito y, si hace falta, acude a la vía judicial, donde el impago de los suministros que corresponden al inquilino puede llegar a resolver el contrato.

En Rubirent nos ocupamos de estos frentes por ti: cambio de titularidad al firmar, seguimiento de los pagos durante el contrato y reacción rápida ante cualquier impago. Consulta nuestros planes de gestión de alquiler o escríbenos a info@rubirent.com y te explicamos cómo proteger tu vivienda.