Enervación del desahucio: cuándo puede pararlo el inquilino

Has iniciado un desahucio por impago y, cuando ya casi veías la vivienda recuperada, el inquilino paga lo que debe y el proceso se detiene en seco. Eso es la enervación del desahucio, una facultad que la ley reconoce al arrendatario y que puede echar por tierra meses de espera. La buena noticia para el propietario en Madrid es que se puede bloquear si actúas bien desde el primer impago. Te explicamos qué es, cuándo procede y cómo evitarla.

Qué es la enervación del desahucio

La enervación es el derecho del inquilino a paralizar el desahucio por falta de pago abonando todo lo que adeuda. Está recogida en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Si el arrendatario, dentro del plazo que le da el tribunal al requerirle, paga al propietario o pone a su disposición en el tribunal o ante notario el importe de las rentas reclamadas y de las que adeude en el momento del pago, el desahucio termina y el contrato continúa como si nada hubiera pasado.

En la práctica es un mecanismo de segunda oportunidad: la ley prefiere que el inquilino se ponga al día y conserve su vivienda antes que dejarlo sin ella. Para el propietario, en cambio, significa que el proceso se detiene y el inquilino sigue dentro.

Qué cantidades tiene que pagar el inquilino

No basta con abonar la renta reclamada en la demanda. Para enervar, el inquilino debe pagar todas las rentas y cantidades asimiladas (por ejemplo, los suministros o gastos que le correspondan) vencidas hasta el momento del pago, incluidas las que hayan vencido después de presentar la demanda. Si debía tres mensualidades cuando presentaste la demanda y han transcurrido otras dos hasta la vista, tendrá que abonar las cinco.

Además, la resolución que declara enervado el desahucio condena al inquilino a pagar las costas, salvo que las rentas no se cobraran por causas imputables al propietario (art. 22.5 LEC). Aun así, para muchos propietarios el verdadero problema es el tiempo perdido y la incertidumbre.

Cuándo no puede enervar el inquilino

Aquí está la clave para el propietario. El artículo 22.4 LEC impide la enervación en dos supuestos:

• Cuando ya enervó antes. Si el inquilino ya paró un desahucio anterior pagando, no puede volver a hacerlo, salvo que aquel impago se debiera a causas imputables al propietario.
• Cuando hubo requerimiento previo de pago. Si le requeriste el pago por un medio fehaciente con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda y, cuando la presentas, sigue sin haber pagado, pierde el derecho a enervar.

Si concurre cualquiera de las dos circunstancias, el inquilino ya no puede parar el desahucio pagando y el procedimiento sigue adelante, sin perjuicio de las suspensiones que la ley prevé para los hogares vulnerables.

El requerimiento previo: tu mejor herramienta

El segundo supuesto es el que está en tu mano. Un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, enviado antes de demandar y reclamando las rentas impagadas, es la vía habitual para dejar sin enervación al inquilino moroso. Conviene cuidar estos requisitos:

• Medio fehaciente. Debe poder acreditarse que el requerimiento llegó a conocimiento del inquilino. El burofax es el estándar; un simple correo electrónico o un mensaje de móvil no ofrecen la misma garantía.
• Contenido claro. Ha de exigir el pago de las rentas concretas ya vencidas. No se pueden sumar rentas futuras que aún no se deben.
• Plazo de 30 días. Entre el requerimiento y la presentación de la demanda deben mediar al menos 30 días; deja margen al contarlos. Si demandas antes, el requerimiento no sirve para bloquear la enervación.

Ten en cuenta, además, que desde el 3 de abril de 2025, para que se admita la demanda, hay que acreditar, con carácter general, que antes se ha intentado un medio adecuado de solución de controversias, como una negociación con el inquilino (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Tu abogado puede plantear el burofax de forma que sirva también para acreditarlo.

Hilar fino en este punto marca la diferencia entre un desahucio que se resuelve y otro que se alarga durante meses. Si tienes dudas sobre los plazos o la forma, apóyate en un profesional.

Cómo encaja en el proceso de desahucio

La enervación aparece en el desahucio por impago, no en el que se basa en la expiración del plazo. Si tu problema es que el inquilino no se marcha al terminar el contrato, ese es un camino distinto: lo vemos en qué hacer si el inquilino no se va al acabar el contrato. Cuando el motivo es la falta de pago, puedes reclamar las rentas debidas en la misma demanda de desahucio o aparte, por ejemplo, con un juicio monitorio.

Prevenir casi siempre sale más barato que litigar. Un buen estudio de solvencia del inquilino y un seguro de impago de alquiler reducen de forma drástica la probabilidad de llegar a este punto.

Conclusión

La enervación del desahucio protege al inquilino que se pone al día, pero no es un cheque en blanco: por regla general, solo puede usarla una vez y desaparece si el propietario ha requerido el pago con 30 días de antelación por un medio fehaciente. Actuar con orden desde el primer impago —burofax bien redactado, plazos respetados y asesoramiento— es lo que decide si recuperas tu vivienda o encadenas meses de espera.

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