Desahucio por impago en Madrid en 2026: procedimiento, plazos y cómo recuperar tu vivienda

Un inquilino que deja de pagar te bloquea el cobro y te frena cualquier alternativa con la vivienda. La buena noticia es que la ley prevé un cauce ágil, el desahucio por impago de alquiler, que, bien planteado, te devuelve el inmueble y te permite reclamar lo adeudado en el mismo procedimiento. La mala: si se hace mal o tarde, los plazos se alargan. Esta guía repasa los pasos, qué cambió con la Ley de Vivienda para los inquilinos vulnerables y en qué puntos se pierde más tiempo en Madrid en 2026.

Qué es el desahucio por impago y cuándo procede

El desahucio por falta de pago es el juicio verbal regulado en los artículos 250.1.1.º y 437 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Procede cuando el inquilino incumple su obligación principal: pagar la renta y las cantidades asimiladas que le corresponden según el contrato. La ley permite demandar desde el primer impago, aunque en la práctica muchos propietarios intentan antes una solución amistosa.

El procedimiento permite acumular dos acciones en una sola demanda: la resolución del contrato con el lanzamiento (la recuperación física de la vivienda) y la reclamación de las rentas debidas. Si solo quieres cobrar la deuda, sin recuperar la vivienda, tienes también el juicio monitorio.

Otros motivos para recuperar la vivienda

El impago es el motivo más frecuente, pero no el único. El artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al propietario resolver el contrato, entre otros casos, por falta de pago de la fianza o de su actualización, por subarriendo o cesión no consentidos, por daños causados dolosamente u obras no consentidas, o por actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Y si el contrato ha terminado y el inquilino no se va, el camino es otro: te lo contamos en qué hacer si el inquilino no se va al acabar el contrato.

Antes de demandar: intento de acuerdo y requerimiento de pago

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar un acuerdo antes de presentar la demanda de desahucio (negociación directa o entre abogados, mediación, conciliación u oferta vinculante). Sin ese intento, la demanda no se admite. El requerimiento de pago puede servir también para esto si cumple los requisitos de esa ley; tu abogado debe revisarlo.

El artículo 22.4 de la LEC permite al inquilino enervar el desahucio, es decir, pararlo pagando, dentro del plazo de diez días del requerimiento judicial, todo lo reclamado en la demanda más lo que deba en ese momento. No podrá hacerlo si ya enervó otro desahucio (salvo que el cobro no se produjera por causa imputable al propietario), ni si el propietario le requirió el pago por un medio fehaciente al menos 30 días antes de presentar la demanda y seguía sin pagar al presentarla.

La herramienta habitual es el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido: identifica las mensualidades impagadas, advierte de la demanda y concede un plazo de pago. Si el inquilino paga, el problema se resuelve; si no, ese documento te permitirá bloquear la enervación. Lo explicamos a fondo en nuestra guía sobre la enervación del desahucio. Y si acabas de detectar el impago, sigue nuestro paso a paso de qué hacer si el inquilino no paga el alquiler durante el primer mes.

La demanda: juicio verbal con acumulación de acciones

La demanda se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde está la vivienda, con abogado y procurador. Se aportan el contrato, la relación de rentas impagadas, el requerimiento de pago y el resto de pruebas. Desde la Ley 12/2023, la demanda debe indicar además si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y si el propietario tiene la condición de gran tenedor; si no lo es, hay que adjuntar un certificado del Registro de la Propiedad con sus inmuebles.

Admitida la demanda, el juzgado requiere al inquilino para que en 10 días hábiles pague, desaloje o se oponga. Si el inquilino no hace nada, el letrado de la Administración de Justicia dicta un decreto que pone fin al procedimiento y el lanzamiento se hace en la fecha ya señalada en el requerimiento, sin necesidad de vista. Por eso, cuando el inquilino no responde, los tiempos se acortan de forma notable.

Cuánto tarda

La duración real depende de la carga del juzgado y de la actitud del inquilino. Si no se opone y no hay vulnerabilidad, ese es el escenario más rápido. Si se opone, hay vista y sentencia, y el total se alarga. Si acredita vulnerabilidad, se suma la suspensión. Y con recursos o juzgados saturados, el procedimiento puede superar el año. Lo que más acorta los plazos está en tu mano: requerimiento previo bien hecho, demanda completa y seguimiento del procedimiento.

Vulnerabilidad del inquilino: lo que cambió con la Ley 12/2023

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, reforzó la intervención de los servicios sociales cuando el inquilino está en situación de vulnerabilidad. Si se acredita, el lanzamiento puede suspenderse temporalmente para que la Administración busque una alternativa: hasta dos meses si el propietario es una persona física y hasta cuatro meses si es una persona jurídica.

Aparte de estas reglas generales, el Consejo de Ministros aprobó el 29 de septiembre de 2026 un real decreto-ley que, según lo anunciado, amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la protección frente al desahucio de los hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Todavía no hay texto en el BOE y el Congreso debe convalidarlo. Hoy esa protección extraordinaria no está en vigor: terminó el 31 de diciembre de 2025 y las dos prórrogas aprobadas después (Reales Decretos-leyes 16/2025 y 2/2026) no se convalidaron. En ningún caso sería una suspensión general de los desahucios: si el inquilino no es vulnerable, el procedimiento sigue su curso. Lo explicamos en nuestro artículo sobre la prórroga del alquiler de 2026 y los decretos de vivienda.

Costes, sentencia y lanzamiento

Los honorarios de abogado y procurador dependen del despacho y de la complejidad del caso; pide presupuesto antes de empezar. Las personas físicas están exentas de la tasa judicial y, si el inquilino es condenado en costas, pueden reclamársele esos honorarios dentro de los límites legales. Si tienes un seguro de impago, lo normal es que cubra la defensa jurídica.

Si hubo oposición, la sentencia declara resuelto el contrato y condena al pago de las rentas debidas. Si no la hubo, el decreto del letrado de la Administración de Justicia da por terminado el juicio, impone las costas e incluye las rentas que se devenguen hasta la entrega de la vivienda. En ambos casos, el lanzamiento se hace en la fecha ya señalada y lo ejecuta la comisión judicial. Tras recuperar la vivienda, toca cerrar: descontar de la fianza lo que proceda, cambiar la titularidad de los suministros y, si la deuda persiste, pedir la ejecución sobre el patrimonio del deudor.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos meses de impago hacen falta para desahuciar?

La ley permite reclamar desde el primer impago, pero desde abril de 2025 hay que intentar antes un acuerdo por alguno de los medios que prevé la Ley Orgánica 1/2025. Conviene además enviar un requerimiento fehaciente de pago al menos 30 días antes de la demanda: si el inquilino sigue sin pagar al presentarla, ya no podrá parar el desahucio pagando.

¿Puede el inquilino parar el desahucio pagando?

Sí, es la enervación: tiene que pagar, en el plazo de diez días del requerimiento judicial, todo lo reclamado más lo que deba en ese momento. No cabe si ya enervó antes, salvo que el cobro fallara por causa del propietario, ni si el propietario le requirió el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de la demanda y seguía sin pagar al presentarla.

¿Qué pasa si el inquilino es vulnerable?

El lanzamiento puede suspenderse temporalmente, hasta dos meses si el propietario es persona física y hasta cuatro si es persona jurídica, mientras los servicios sociales buscan una alternativa. La suspensión no paraliza el procedimiento de forma indefinida.

¿Necesito abogado y procurador para un desahucio?

Sí, en el desahucio por falta de pago son preceptivos. Si tienes seguro de impago, revisa si incluye la defensa jurídica.

Conclusión

El desahucio por impago no es un trámite agradable, pero sí una vía ordenada que se resuelve antes cuando el propietario actúa con disciplina: intento de acuerdo y requerimiento previo, demanda completa, abogado y procurador, y seguimiento del juzgado. La prevención sigue siendo el mejor antídoto: una buena selección del inquilino y un seguro de impago.

En Rubirent te acompañamos desde la selección del inquilino hasta el final del contrato. Consulta nuestros planes de gestión del alquiler o la guía de la gestión integral del alquiler en Madrid.