Prórroga del alquiler 2026: el Congreso deroga los decretos de vivienda

El Congreso de los Diputados no convalidó el 2 de octubre de 2026 los dos decretos de vivienda que el Gobierno había aprobado el 29 de septiembre, y acordó su derogación, que el BOE publicó ese mismo día. Quedan derogados el Real Decreto-ley 26/2026, que recogía la prórroga del alquiler en 2026 de hasta dos años y el tope del 2 % a la actualización de la renta, y el Real Decreto-ley 27/2026, que introducía la renovación automática de los contratos. Para el propietario, vuelve a aplicarse la Ley de Arrendamientos Urbanos tal como estaba antes del 1 de octubre. Te explicamos qué decían los decretos, qué queda vigente y qué te conviene hacer.

Qué ha pasado con los decretos de vivienda

Un real decreto-ley tiene fuerza de ley desde que entra en vigor, pero el Congreso debe convalidarlo en los 30 días siguientes; si no lo hace, queda derogado, como prevé el artículo 86 de la Constitución. Esto es lo que ha pasado con cada uno:

• Real Decreto-ley 26/2026, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible: publicado en el BOE del 30 de septiembre, en vigor desde el 1 de octubre y derogado el 2 de octubre.
• Real Decreto-ley 27/2026, de medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual: publicado en el BOE del 1 de octubre, en vigor desde el 2 de octubre y derogado ese mismo día.

No es la primera vez este año. El Real Decreto-ley 8/2026, de marzo, ya incluía una prórroga extraordinaria y un tope del 2 %, y quedó derogado en abril al no convalidarlo el Congreso. En febrero ya había decaído el Real Decreto-ley 2/2026, que, entre otras medidas, prorrogaba la suspensión de los desahucios de hogares vulnerables.

Qué decía el Real Decreto-ley 26/2026 sobre la prórroga y la renta

Lo resumimos porque el texto oficial precisó varios puntos de lo anunciado el 29 de septiembre y porque el debate puede volver. Ninguna de estas medidas está hoy en vigor.

La prórroga extraordinaria de hasta dos años

• Contratos afectados: los de vivienda habitual vigentes el 1 de octubre cuya prórroga obligatoria de cinco o siete años terminara antes del 31 de diciembre de 2028, y también aquellos en los que terminara la prórroga tácita del artículo 10 de la LAU o la tácita reconducción.
• Requisitos del inquilino: pedirla y estar al corriente del pago, y haberlo estado cada mes durante los ocho meses anteriores.
• Duración y condiciones: por plazos anuales, hasta un máximo de dos años, con los mismos términos y condiciones del contrato.
• Cuándo podía negarse el propietario: si las partes habían pactado otras condiciones o firmado un contrato nuevo, o si comunicaba, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la LAU, que necesitaba la vivienda para sí o para sus familiares, aunque esa posibilidad no constara en el contrato, siempre que la necesidad fuera real y acreditada.
• Cuándo no se aplicaba: si las partes renovaban el contrato o firmaban uno nuevo con una renta al menos un 5 % inferior, o cuando correspondía la prórroga del artículo 10.3 de la LAU, que tenía preferencia.

El tope del 2 % a la actualización de la renta

Para las actualizaciones que tocaran entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el decreto establecía que no habría subida si la renta superaba el límite del sistema de índices de precios de referencia. En los demás casos, la subida sería la que pactaran de nuevo las partes y, a falta de ese pacto, como máximo un 2 %. Con la derogación, la actualización vuelve a regirse por lo pactado en el contrato y por el artículo 18 de la LAU; lo explicamos en nuestra guía sobre la actualización de la renta del alquiler en 2026.

Desahucios de hogares vulnerables hasta 2030

El decreto no suspendía todos los desahucios. Hasta el 31 de diciembre de 2030, el juez debía suspender el proceso cuando el inquilino fuera vulnerable y no tuviera alternativa habitacional: en todo caso si el demandante era una entidad dedicada a comprar inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación, y, en los demás casos, mientras la Administración no ofreciera una alternativa. La vulnerabilidad económica del inquilino no prevalecía cuando el demandante era una persona física titular de dos viviendas o menos. El propietario persona física, o la persona jurídica dedicada al alquiler asequible o social, podía recibir de la Administración una compensación de, como máximo, la renta dejada de percibir y los suministros impagados. Todo ello ha decaído con la derogación.

Alquiler de temporada y por habitaciones

El texto exigía que el contrato de temporada recogiera una causa real y acreditable, con una duración de más de 31 días y, por regla general, no superior a 12 meses; sin esa causa, el contrato pasaba a tratarse como de vivienda habitual. En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no podía superar la de la vivienda completa. Estas reglas tampoco están en vigor. Lo que sí sigue igual es que un contrato de temporada debe responder a una necesidad temporal real; te lo contamos en cómo distinguir el alquiler de temporada de la vivienda habitual.

Renovación automática del alquiler: el segundo decreto

El Real Decreto-ley 27/2026 reescribía el artículo 10 de la LAU. Al cumplirse la duración mínima de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorrogaba por plazos sucesivos de la misma duración, salvo que una de las partes avisara. El preaviso del propietario pasaba de cuatro a seis meses y, si decidía no prorrogar, debía indemnizar al inquilino con, al menos, el equivalente a doce mensualidades de renta de una vivienda de características análogas, y nunca menos de una mensualidad por cada año de residencia, salvo en los casos que el propio texto exceptuaba. Solo estuvo en vigor el 2 de octubre: el artículo 10 vuelve a su redacción anterior.

Qué queda vigente para tu contrato

Con los dos decretos derogados, tu contrato se rige por lo firmado y por la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente. En los contratos de vivienda habitual firmados desde el 6 de marzo de 2019:

• Duración mínima: si el inquilino quiere, el contrato se prorroga cada año hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica (artículo 9.1).
• Prórroga tácita: pasado ese plazo, si ninguna de las partes avisa de que no quiere renovar (el propietario con al menos cuatro meses de antelación y el inquilino con dos), el contrato se prorroga por plazos anuales hasta tres años más (artículo 10.1).
• Prórrogas extraordinarias de la propia LAU: siguen vigentes, si se cumplen sus requisitos, la de un año para el inquilino vulnerable cuando el propietario es gran tenedor (artículo 10.2) y la de hasta tres años en las zonas de mercado residencial tensionado declaradas (artículo 10.3).
• Necesidad del propietario: el arrendador persona física puede recuperar la vivienda una vez cumplido el primer año si la necesita como vivienda permanente para sí, para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad, siempre que esa posibilidad conste expresamente en el contrato y lo comunique con al menos dos meses de antelación (artículo 9.3). Lo explicamos en cómo recuperar la vivienda alquilada por necesidad.
• Renta: se actualiza según lo pactado y con los límites del artículo 18 de la LAU.
• Impagos: el desahucio por impago sigue el procedimiento ordinario, con los trámites que la Ley de Enjuiciamiento Civil ya preveía cuando el inquilino es vulnerable.

Qué pasa con lo ocurrido el 1 y el 2 de octubre

Las resoluciones publicadas en el BOE se limitan a derogar los decretos y no regulan qué ocurre con lo que se hizo mientras estuvieron en vigor. Por eso conviene actuar con prudencia:

• Si tu inquilino te pidió la prórroga extraordinaria el 1 o el 2 de octubre, no la des por aceptada ni por rechazada sin revisar tu caso concreto.
• Si la anualidad de tu contrato se cumplió esos días, confirma qué regla aplicar antes de comunicar la actualización de la renta.
• Si la solicitud o la comunicación llega a partir del 3 de octubre, los decretos ya no están en vigor y se aplican las reglas de la LAU que hemos resumido.

Qué debe hacer ahora el propietario

1. No cambies nada por los decretos. Ya no están en vigor: tu contrato sigue con sus plazos y condiciones.
2. Revisa la próxima actualización de la renta. Aplica el índice pactado con los límites del artículo 18 de la LAU y comunícala por escrito.
3. Mantén los preavisos en plazo. Si quieres recuperar el piso al terminar la duración mínima o la prórroga tácita, avisa con al menos cuatro meses de antelación en los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019.
4. Si necesitas la vivienda, comprueba que tu contrato recoge la cláusula del artículo 9.3 de la LAU y documenta la necesidad: para quién es, por qué y desde cuándo.
5. Revisa tu seguro de impago de alquiler: qué cubre, cuántos meses y hasta cuándo.
6. Si vas a vender un piso alquilado, recuerda que, por regla general, el comprador se subroga en el contrato durante los cinco o siete primeros años (artículo 14 de la LAU), con matices según la fecha del contrato y lo pactado. Te lo contamos en comprar un piso con inquilino.
7. Atento a lo que venga. El Gobierno podría aprobar un nuevo real decreto-ley o tramitar estas medidas como proyecto de ley. A 3 de octubre no hay nada aprobado; si algo cambia, actualizaremos este artículo.

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Fechas clave

• 29 de septiembre de 2026: el Consejo de Ministros aprueba los dos decretos.
• 30 de septiembre de 2026: se publica el Real Decreto-ley 26/2026 en el BOE núm. 241. Entra en vigor el 1 de octubre.
• 1 de octubre de 2026: se publica el Real Decreto-ley 27/2026 en el BOE núm. 243. Entra en vigor el 2 de octubre.
• 2 de octubre de 2026: el Congreso no convalida los dos decretos y acuerda su derogación, que se publica ese mismo día en el BOE núm. 245 (Real Decreto-ley 26/2026 y Real Decreto-ley 27/2026).
• Desde entonces: se aplica la LAU sin los cambios de los decretos.

Preguntas frecuentes sobre la prórroga del alquiler en 2026

¿Sigue existiendo la prórroga extraordinaria de dos años?

No. Desapareció con la derogación del Real Decreto-ley 26/2026 el 2 de octubre de 2026. Hoy se aplican la prórroga obligatoria hasta cinco o siete años y la prórroga tácita del artículo 10 de la LAU.

¿Qué hago si mi inquilino me pide ahora la prórroga del decreto?

Si la pide a partir del 3 de octubre, el decreto ya no está en vigor y no puede pedirla por esa vía, sin perjuicio de las prórrogas de la LAU que le correspondan. Si la pidió el 1 o el 2 de octubre, revisa tu caso concreto antes de responder.

¿Hay tope del 2 % en la actualización de la renta?

No. El tope decayó con el decreto. La renta se actualiza según lo pactado en el contrato y con los límites del artículo 18 de la LAU.

¿Se suspenden los desahucios hasta 2030?

No. La suspensión hasta 2030 decayó con el decreto. Un impago sigue el procedimiento ordinario, con los trámites que la Ley de Enjuiciamiento Civil ya preveía para los inquilinos vulnerables.

¿Ha cambiado algo en los alquileres de temporada?

No. Las nuevas reglas del decreto no llegaron a consolidarse. Eso sí, un contrato de temporada debe responder a una necesidad temporal real.

¿Puede volver la prórroga?

Es posible que el Gobierno apruebe un nuevo real decreto-ley o presente un proyecto de ley, pero a 3 de octubre de 2026 no hay nada aprobado. Actualizaremos este artículo si algo cambia.

Conclusión

La prórroga del alquiler de 2026 no ha llegado a consolidarse: el Congreso derogó los dos decretos de vivienda el 2 de octubre y tu contrato sigue rigiéndose por lo firmado y por la LAU de siempre. Lo prudente ahora es revisar fechas, preavisos, la próxima actualización de la renta y el seguro de impago, y estudiar con calma cualquier solicitud recibida el 1 o el 2 de octubre. Si quieres que un equipo profesional lo vigile por ti, en Rubirent te ayudamos a gestionar tu alquiler en Madrid con todo en regla.