¿Hay que pagar impuesto por alquilar una vivienda? (ITP)

Cuando firmas un contrato de alquiler piensas en la renta, la fianza y el IRPF, pero hay un tributo que casi nadie nombra: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). ¿De verdad hay que pagar impuesto por alquilar una vivienda? La respuesta corta es «casi nunca», pero conviene que, como propietario en Madrid, sepas por qué. En algunos contratos sí aparece, y tú puedes acabar respondiendo de él.

Qué es el ITP y qué pinta en un alquiler

El ITP grava, entre otras operaciones, la constitución de un arrendamiento. Sí: técnicamente, firmar un contrato de alquiler es un hecho sujeto a este impuesto, regulado en el Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993). No es ninguna novedad; lleva décadas en la norma, aunque durante muchos años apenas se reclamaba. Al ser un impuesto cedido a las comunidades autónomas, en nuestro caso lo gestiona la Comunidad de Madrid.

¿Quién paga el ITP del alquiler, propietario o inquilino?

La ley es clara: en el arrendamiento, el sujeto pasivo es el inquilino (artículo 8 del Texto Refundido). Es decir, quien tendría que liquidar el impuesto es el arrendatario, no tú. Buenas noticias para el casero… con un matiz importante sobre la responsabilidad que veremos al final.

La exención que lo cambia todo: la vivienda habitual

Aquí está la clave. Desde 2019, los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente —los del artículo 2 de la LAU— están exentos de ITP. La exención figura en el artículo 45.I.B).26 del Texto Refundido, en la redacción vigente que le dio el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Traducido al día a día: si alquilas tu piso como vivienda habitual del inquilino, nadie paga ITP por ese contrato. Ni el arrendatario ni tú. Es el caso más frecuente y la razón por la que la inmensa mayoría de propietarios jamás se cruza con este impuesto.

Entonces, ¿cuándo sí se paga ITP?

La exención solo cubre la vivienda habitual. Quedan fuera —y por tanto sujetos a ITP— estos arrendamientos:

• El alquiler de temporada (artículo 3 de la LAU): el contrato de meses por motivos de trabajo, estudios o desplazamiento.
• El alquiler turístico o vacacional, siempre que no incluya servicios propios de la hostelería (si los incluye, lleva IVA y no ITP).

En cambio, el alquiler de locales, plazas de garaje o trasteros contratados de forma independiente no paga ITP: está sujeto al IVA, que el arrendador repercute al 21 %, y las operaciones sujetas al IVA no tributan por transmisiones patrimoniales (artículo 7.5 del Texto Refundido).

La frontera entre vivienda habitual y temporada no siempre es evidente, y equivocarse tiene consecuencias fiscales serias. Si tienes dudas, repasa nuestra guía sobre cómo distinguir el alquiler de temporada de la vivienda habitual antes de firmar.

Cómo se calcula y dónde se presenta en Madrid

Cuando el contrato no está exento, la base imponible es la renta total del periodo de duración pactado. Sobre esa base se aplica la escala estatal del artículo 12 del Texto Refundido, una tarifa por tramos en euros. El resultado suele ser una cantidad modesta —en un alquiler de temporada de pocos meses rara vez pasa de unas decenas de euros—, pero presentarlo es obligatorio.

La autoliquidación se realiza con el modelo 600 de la Comunidad de Madrid, dentro del plazo de 30 días hábiles desde la firma del contrato, por vía telemática en el portal tributario madrileño. Es un trámite del inquilino, pero te interesa asegurarte de que se cumple, como ahora verás.

La responsabilidad del propietario: la letra pequeña

Esta es la parte que muchos caseros desconocen. El artículo 9 del Texto Refundido establece que el arrendador responde de forma subsidiaria del pago del impuesto si cobró la primera mensualidad de renta sin exigir al inquilino el justificante de haber liquidado el ITP.

¿Qué significa en la práctica? Que en un alquiler no exento (temporada o turístico), si tu inquilino no presenta el impuesto, Hacienda puede terminar reclamándotelo a ti. Por eso, en esos contratos conviene guardar el justificante del modelo 600 del inquilino junto al resto de documentación, igual que conservas los recibos del IBI y demás tributos del inmueble. En los alquileres de vivienda habitual, al estar exentos, este riesgo simplemente no existe.

ITP, IRPF y AJD: tres impuestos que no debes confundir

Es muy habitual mezclarlos, así que conviene separarlos con claridad. El ITP grava la firma del contrato y, como hemos visto, solo aparece en los alquileres no exentos. El IRPF es lo que tú, como propietario, declaras cada año por los ingresos del alquiler, con sus reducciones y gastos deducibles. Y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) entra en juego en escrituras notariales o préstamos hipotecarios, no en un contrato de alquiler privado. Por tanto, un arrendamiento de vivienda habitual no genera ni ITP ni AJD: únicamente tributa por tus rendimientos en el IRPF.

El ITP del alquiler en la Comunidad de Madrid: cuándo no hay que presentar nada

En la Comunidad de Madrid, los contratos de arrendamiento de vivienda de uso estable y permanente firmados a partir del 29 de noviembre de 2024 no solo están exentos: según la Comunidad de Madrid, se ha eliminado también la obligación de presentar la autoliquidación.

En los alquileres que sí tributan, como el de temporada o el turístico, el inquilino tiene 30 días hábiles desde la firma y puede pagar con el modelo 600 o con efectos timbrados, que se compran en los estancos. Como respondes de forma subsidiaria si cobras la primera renta sin pedirle el justificante, guarda con el contrato una copia del modelo 600 o de los efectos timbrados. Y no lo confundas con el impuesto que grava las escrituras: te lo contamos en nuestra guía del AJD en Madrid.

Conclusión

Resumiendo: si alquilas tu vivienda como residencia habitual del inquilino, el ITP no te afecta gracias a la exención vigente desde 2019. Aparece sobre todo en alquileres de temporada o turísticos, donde lo paga el arrendatario… pero donde tú respondes subsidiariamente si no se liquida. Tenerlo bajo control forma parte de una buena gestión del alquiler, igual que optimizar su fiscalidad en la declaración de la renta.

En Rubirent cuidamos de que cada contrato esté bien encajado desde el principio. Si quieres delegar la gestión de tu alquiler en Madrid con tranquilidad, escríbenos a info@rubirent.com o conoce nuestros planes en rubirent.com.