Reducción del IRPF por alquiler de vivienda en 2026
Muchos propietarios de Madrid no saben que, además de descontar gastos, pueden aplicar una reducción sobre el beneficio del alquiler en su declaración. Es una de las ventajas fiscales más potentes del alquiler de vivienda habitual, pero desde la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, el porcentaje ya no es único: puede ser del 50 %, 60 %, 70 % o 90 %. Te explicamos cómo funciona la reducción del IRPF por alquiler de vivienda, qué requisitos exige y qué te corresponde realmente si alquilas en Madrid.
El artículo 23.2 de la Ley del IRPF reduce el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda habitual. Los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 conservan el 60 %, y los posteriores, del 50 % al 90 %; en Madrid, lo habitual es el 50 %. El Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, añade un 80 % en la prórroga tácita y una escala nueva para los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026.
Índice del artículo
- Qué es la reducción y en qué se diferencia de los gastos
- Los cuatro tramos tras la Ley 12/2023
- Contratos anteriores a mayo de 2023: sigues con el 60 %
- Qué cambia con el Real Decreto-ley 29/2026
- Qué reducción te toca si alquilas en Madrid
- Requisitos que no puedes pasar por alto
- Un ejemplo con números
- Errores que cuestan dinero
- Preguntas frecuentes
Qué es la reducción y en qué se diferencia de los gastos
Cuando alquilas una vivienda, los ingresos tributan en tu IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Primero restas a los ingresos los gastos deducibles del alquiler (IBI, comunidad, seguros, intereses, reparaciones, la amortización del 3 %…). El resultado es el rendimiento neto. Sobre ese rendimiento neto, si es positivo, se aplica el porcentaje de reducción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF. En la práctica, solo tributas por una parte del beneficio.
Es el gran incentivo fiscal del alquiler de larga duración, pero solo se aplica al alquiler de vivienda habitual del inquilino (artículo 2 de la LAU). El alquiler de temporada, el turístico o el de un local no dan derecho a esta ventaja.
Los cuatro tramos tras la Ley 12/2023
Entre 2015 y la Ley 12/2023, la regla era sencilla: un 60 % de reducción para cualquier alquiler de vivienda. La Ley 12/2023 rebajó el porcentaje general y creó una escala para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, que se aplica desde el ejercicio 2024 y que siguen teniendo los contratos firmados hasta el 1 de diciembre de 2026:
| Reducción | Cuándo se aplica | ¿Aplicable hoy en Madrid? |
|---|---|---|
| 90 % | Nuevo contrato en zona de mercado residencial tensionado con una renta inicial más de un 5 % inferior a la última renta del contrato anterior de esa vivienda, una vez aplicada su actualización anual | No, mientras no haya zonas tensionadas declaradas |
| 70 % | Primer alquiler en zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años; o alquiler a una Administración pública o a una entidad sin fines lucrativos acogida a la Ley 49/2002 que la destine a alquiler social, o vivienda acogida a un programa público o a una calificación que limite la renta del alquiler | Solo en los supuestos que no dependen de la zona tensionada |
| 60 % | Vivienda con obras de rehabilitación terminadas en los dos años anteriores a la firma del contrato | Sí |
| 50 % | Resto de contratos de vivienda habitual | Sí, es el caso general |
Contratos anteriores a mayo de 2023: sigues con el 60 %
Si tu contrato se firmó antes del 26 de mayo de 2023, conservas la reducción del 60 % durante toda su vigencia, incluidas las prórrogas, salvo que te corresponda el 80 % de la prórroga tácita que explicamos a continuación. No pierdes el porcentaje antiguo por la entrada en vigor del nuevo régimen: solo cambias de tramo cuando firmas un contrato nuevo. Por eso conviene revisar la fecha exacta de la firma antes de calcular nada.
Qué cambia con el Real Decreto-ley 29/2026
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE del 7 de octubre, reescribe el artículo 23.2 de la Ley del IRPF con efectos desde el 8 de octubre de 2026. Tiene que convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso en los 30 días siguientes a su promulgación; si no lo hace, queda derogado, como pasó con el Real Decreto-ley 26/2026, que ya modificaba este artículo. Hay tres cambios que conviene separar.
Tu contrato actual mantiene su porcentaje
La nueva disposición transitoria trigésima octava de la Ley del IRPF conserva lo que ya tenías: los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 siguen con el 60 %, y los firmados entre esa fecha y el 1 de diciembre de 2026, con la escala del 50 %, 60 %, 70 % o 90 % que has visto arriba.
El 80 % durante la prórroga tácita
La novedad que más propietarios va a notar es una reducción del 80 % mientras el contrato esté en la prórroga tácita del artículo 10.1 de la LAU, la que llega cuando se cumplen los cinco años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica) y ninguna de las partes avisa de que no quiere renovar. Se aplica si se cumplen estas condiciones:
- Que el arrendador no sea gran tenedor de vivienda.
- Que la renta inicial del contrato no supere, en el momento de la prórroga, el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia.
- Que el plazo mínimo de cinco años del artículo 9 de la LAU se cumpla después del 1 de diciembre de 2026. No importa si el contrato es anterior o posterior a mayo de 2023, pero en la práctica quedan fuera los que cumplen sus cinco años hasta esa fecha, en general los firmados hasta el 1 de diciembre de 2021.
Ojo: el Real Decreto-ley 28/2026, publicado el mismo día, reescribe el artículo 10 de la LAU desde el 15 de noviembre de 2026 y cambia cómo funciona esa prórroga. Lo explicamos en nuestra guía del nuevo decreto de vivienda de octubre de 2026.
Una escala nueva para los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026
Para los contratos que se firmen después del 1 de diciembre de 2026, el porcentaje dependerá sobre todo de cómo se fije la renta. Los supuestos de las cuatro primeras filas solo se aplican si el arrendador no es gran tenedor al firmar, y si encajas en varios, se aplica el más alto.
| Nuevo contrato | Reducción |
|---|---|
| Vivienda que ya estaba alquilada y renta inicial rebajada más de un 5 % respecto a la del contrato anterior | 100 % con el mismo inquilino tras los cinco años o la última prórroga, o con otro si la renta queda por debajo del límite del sistema de índices; 95 % en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años; 90 % en zona tensionada; 85 % con inquilino de 18 a 35 años; 70 % en el resto |
| Vivienda alquilada por primera vez | 100 % si la renta queda por debajo del límite del sistema de índices; 95 % en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años; 90 % en zona tensionada; 85 % con inquilino de 18 a 35 años; 50 % si la renta iguala o supera el límite |
| Misma renta que el contrato anterior o una rebaja de hasta el 5 % | 50 % |
| Renta inicial más alta que la del contrato anterior | 40 % si sube hasta un 5 %; 30 % si sube más del 5 % y hasta el 10 %; 25 % si sube más del 10 % y hasta el 15 %; 20 % si sube más del 15 % y hasta el 20 %; 15 % si sube más del 20 % |
| Alquiler a una Administración o a una entidad sin fines lucrativos para alquiler social, o vivienda con renta limitada por un programa público | 70 % |
| Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores al contrato | 60 % |
Las comparaciones con el contrato anterior se hacen con su última renta, una vez aplicada la actualización anual que correspondiera.
Qué reducción te toca si alquilas en Madrid
Aquí está la clave para el propietario madrileño. El tramo del 90 % y el del 70 % por inquilino joven exigen que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado, y esas zonas las declara cada comunidad autónoma. A 7 de octubre de 2026, la Comunidad de Madrid no ha declarado zonas tensionadas (lo explicamos en el artículo sobre las zonas tensionadas en Madrid), así que esos porcentajes reforzados no se pueden aplicar en la región.
En la práctica, si alquilas en Madrid con un contrato nuevo, lo habitual es el 50 %. Puedes llegar al 60 % si has rehabilitado la vivienda en los dos años previos, con obras que cumplan la definición fiscal de rehabilitación y no un simple lavado de cara. Y el 70 % solo queda al alcance si alquilas a una Administración o a una entidad sin fines lucrativos que destine la vivienda al alquiler social, o si la vivienda está acogida a un programa público o a una calificación que limite la renta del alquiler. No es una mala noticia: incluso con el 50 %, la mitad de tu beneficio por el alquiler queda libre de impuestos.
Si el decreto se convalida, con la escala nueva para contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026, en Madrid tampoco entrarán en juego el 95 % ni el 90 %, que exigen zona tensionada. Sí podrán aplicarse el 100 % y el 85 %, que no dependen de ella. Y cuidado con subir la renta al firmar un contrato nuevo: si supera la del contrato anterior, la reducción baja a entre el 15 % y el 40 %.
Requisitos que no puedes pasar por alto
La reducción no es automática; depende de que se cumplan tres condiciones:
- Que sea la vivienda habitual del inquilino. Un alquiler de temporada o turístico no reduce nada (te lo contamos en el artículo sobre el IRPF del alquiler de temporada). El alquiler de habitaciones tiene matices y conviene revisarlo caso por caso.
- Que el rendimiento neto sea positivo. Si el alquiler te da pérdidas ese año, no hay nada que reducir.
- Que declares el alquiler correctamente. La reducción solo se aplica sobre el rendimiento que declares en una autoliquidación presentada antes de que Hacienda inicie una comprobación. Si en ella aparecen ingresos no declarados o gastos mal deducidos, esa parte tributa sin reducción.
Un ejemplo con números
Imagina un piso en Madrid alquilado como vivienda habitual con un contrato de 2025. Los ingresos anuales son de 14.400 € (1.200 € al mes) y los gastos deducibles más la amortización suman 4.400 €, con lo que el rendimiento neto queda en 10.000 €. Con la reducción general del 50 %, solo tributas por 5.000 €. Suponiendo un tipo marginal del 30 %, el ahorro frente a no aplicar la reducción sería de 1.500 € al año. Si el contrato fuera anterior a mayo de 2023, con el 60 % tributarías por 4.000 € y el ahorro subiría a 1.800 €.
Ahora, la prórroga tácita. Con un contrato firmado el 1 de febrero de 2022, los cinco años se cumplen el 1 de febrero de 2027, después del 1 de diciembre de 2026. Si entra en prórroga tácita, no eres gran tenedor y la renta inicial no supera el límite del sistema de índices de referencia en ese momento, el rendimiento de la prórroga se reduce un 80 %: por cada 10.000 € de rendimiento neto tributarías por 2.000 €, en lugar de por 4.000 €.
Errores que cuestan dinero
- Declarar la vivienda como turística o de temporada por comodidad: se pierde la reducción entera.
- No guardar la fecha y las condiciones del contrato: si no puedes acreditar los requisitos del tramo que aplicas, Hacienda puede regularizarte al 50 %.
- Olvidar gastos deducibles o la amortización: cuanto mejor los calcules, más ajustada será la base sobre la que después reduces.
- Presentar tarde o de forma incompleta: si tienes que corregirlo, mira cómo rectificar la declaración de la renta del alquiler.
Preguntas frecuentes
¿La reducción se aplica al alquiler de temporada?
No. La reducción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF solo se aplica al alquiler de vivienda habitual. El alquiler de temporada y el turístico tributan sin reducción.
¿Qué reducción tengo si mi contrato es anterior al 26 de mayo de 2023?
El 60 %, mientras siga vigente ese mismo contrato, incluidas sus prórrogas, salvo que te corresponda el 80 % de la prórroga tácita. Si firmas un contrato nuevo, aunque sea con el mismo inquilino, pasas a la escala de los contratos nuevos.
¿Puedo aplicar el 90 % en Madrid?
A 7 de octubre de 2026, no. Ese tramo exige que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado, y la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna.
¿Se aplica la reducción si el alquiler da pérdidas?
No. La reducción solo actúa sobre el rendimiento neto positivo. Si el resultado es negativo, no hay nada que reducir.
¿Qué es la reducción del 80 % en la prórroga tácita?
Es una reducción que crea el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, para el periodo en que el contrato se prorroga tácitamente según el artículo 10.1 de la LAU. Exige que el arrendador no sea gran tenedor, que la renta inicial no supere el límite del sistema de índices de referencia en el momento de la prórroga y que los cinco años de contrato se cumplan después del 1 de diciembre de 2026.
¿Cambia mi reducción actual con el nuevo decreto?
No, salvo por el 80 % de la prórroga tácita. Los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 siguen con el 60 %, y los firmados hasta el 1 de diciembre de 2026, con su porcentaje de la escala del 50 % al 90 %. La escala nueva es para los contratos posteriores, y todo depende de que el decreto se convalide.
Conclusión
La reducción del IRPF por alquiler de vivienda es dinero real que se queda en tu bolsillo, pero desde 2024 hay que elegir bien el tramo y guardar la documentación. En Madrid, sin zonas tensionadas, el escenario típico es el 50 % en los contratos nuevos y el 60 % en los anteriores a mayo de 2023 o en viviendas rehabilitadas. Si el Real Decreto-ley 29/2026 se convalida, la prórroga tácita podrá llegar al 80 % y los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026 tendrán una escala nueva, en la que fijar bien la renta será decisivo.
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