Subarriendo en el alquiler: qué permite la LAU y cómo reaccionar

El propietario que alquila su vivienda en Madrid se entera, a veces meses después de firmar, de que en el piso vive gente que no figura en el contrato. A veces es la pareja o un familiar del inquilino, lo que no tiene por qué ser un problema; otras, desconocidos que pagan por una habitación o, peor, un anuncio en una plataforma de alquiler turístico con la dirección del portal a la vista. Esto último sí puede ser subarriendo. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) lo regula con bastante claridad y conviene saber qué se puede tolerar y qué no, porque al otro lado hay una causa directa de resolución del contrato.

Qué dice la LAU sobre el subarriendo

El artículo 8.2 de la LAU marca el límite con dos expresiones determinantes: «de forma parcial» y «previo consentimiento escrito del arrendador». La vivienda alquilada solo puede subarrendarse de forma parcial —una habitación, no el piso entero— y siempre con autorización por escrito del propietario. Cualquier subarriendo total o sin firma previa nace contra la ley.

Hay tres reglas más que se olvidan a menudo:

• El subarriendo no puede pactarse por más renta que la del arrendamiento principal. El inquilino no puede lucrarse a costa del propietario.
• La duración del subarriendo nunca supera la del contrato principal. Si el contrato vence en marzo, el subarriendo termina en marzo.
• Si el subarrendatario destina su parte a vivienda permanente, el subarriendo se rige por las normas de la LAU para la vivienda; si no, por lo pactado. Y su derecho se extingue, en todo caso, cuando se extingue el del inquilino que subarrendó.

Sin consentimiento escrito previo nada de esto llega a aplicarse: el subarriendo es inoponible al propietario desde el primer día.

Cesión del contrato y subarriendo: dos figuras distintas

Suelen confundirse y conviene separarlas. La cesión del contrato (artículo 8.1 LAU) es cuando el inquilino «traslada» su posición a otra persona y se sale del contrato; el cesionario pasa a ser arrendatario directo frente al propietario. En el subarriendo el inquilino sigue siendo arrendatario y, además, alquila una parte de la vivienda a un tercero. Las dos exigen el consentimiento por escrito del arrendador y las dos, hechas a espaldas del arrendador, encajan en lo que la ley llama subarriendo o cesión inconsentidos.

La distinción importa porque la prueba es distinta. En una cesión hay otra persona pagando la renta o gestionando el contrato. En un subarriendo el inquilino oficial sigue al frente y el tercero permanece «invisible» en la documentación, lo que obliga al propietario a buscar otras evidencias.

Subarriendo sin permiso: causa de resolución del contrato

El artículo 27.2.c) de la LAU es contundente: «el subarriendo o la cesión inconsentidos» facultan al arrendador para resolver el contrato de pleno derecho. No es una infracción menor que se zanje con una multa contractual: es causa directa de resolución del contrato y, con ella, de la recuperación de la vivienda.

Dos matices importantes:

• No todo el que convive con el inquilino es un subarrendatario. La pareja, los hijos u otros familiares que viven con él no convierten por sí solos la situación en subarriendo ni en cesión. Lo que cuenta es si el inquilino ha cedido a un tercero el uso de una parte de la vivienda a cambio de un precio (subarriendo) o si ha dejado de vivir en ella y otro ocupa su lugar (cesión). Por eso, la prueba útil no es solo que viva más gente, sino los anuncios, pagos, buzones o testimonios que demuestren ese uso independiente o esa sustitución.
• Si el piso se ofrece en plataformas turísticas, el problema crece. En la Comunidad de Madrid, una vivienda de uso turístico exige presentar antes una declaración responsable de inicio de actividad ante la Comunidad (Decreto 79/2014) y, en Madrid capital, contar además con la licencia urbanística municipal de actividad y funcionamiento. Ofrecer ese alojamiento sin la declaración responsable es una infracción muy grave de la Ley 1/1999 de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid, con multa de 30.001 a 300.000 euros para quien explota la actividad (arts. 59.a y 61).

Si además hay impagos o deterioros, conviene revisar cómo se aplicará la fianza del alquiler en Madrid al cierre del contrato, porque rara vez cubre todo el daño.

Cómo detectar un subarriendo en tu vivienda

Las señales suelen venir de fuera. Vecinos que avisan, derramas rechazadas por la comunidad, ruido continuado, exceso de buzones improvisados, anuncios visibles del piso en portales de habitaciones o vacacional. Las verificaciones razonables son:

1. Visitas periódicas pactadas en el contrato, con preaviso de 24 a 48 horas.
2. Búsqueda inversa de la dirección en portales inmobiliarios, plataformas de alquiler vacacional y de habitaciones.
3. Comunidad de vecinos: una buena relación con la administración permite detectar movimientos extraños.
4. Burofax con acuse al inquilino pidiendo aclaraciones cuando hay indicios firmes. Forzar respuesta documental adelanta la prueba si finalmente hay litigio.

Pasos para reclamar y, si procede, resolver el contrato

Confirmada la sospecha, la secuencia limpia es esta:

1. Reunir prueba documental: capturas del anuncio con fecha, declaraciones de vecinos por escrito, fotografías del buzón añadido, comunicaciones de comunidad. Si la prueba es delicada, conviene un acta notarial.
2. Requerimiento por burofax con acuse y certificado de texto: exigir el cese inmediato del subarriendo, identificar a las personas que residen en la vivienda y conceder un plazo prudente (10 a 15 días) para regularizar.
3. Demanda de resolución del contrato: si no hay respuesta o no se subsana, se ejercita la acción del artículo 27.2.c) LAU ante la sección civil del Tribunal de Instancia. No va por el juicio verbal de desahucio, reservado al impago y al fin del plazo (art. 250.1.1.º LEC): por regla general se tramita por el juicio ordinario (art. 249.1.6.º LEC).
4. Daños y perjuicios: cuando el subarriendo ha generado perjuicio efectivo (sanción administrativa, deterioro físico, lucro cesante) pueden reclamarse en la misma demanda.

Toda la cadena de comunicaciones debe quedar por escrito. La oralidad pierde en sede judicial casi siempre.

Cómo prevenir el subarriendo desde el contrato

La prevención es más rentable que el desahucio. Tres cláusulas que ahorran disgustos:

• Prohibición expresa de subarriendo y cesión salvo autorización escrita previa del propietario, con remisión a los artículos 8 y 27.2.c) LAU.
• Identificación nominativa de quienes residirán en la vivienda, con compromiso de comunicar previamente cualquier alta de convivientes.
• Derecho de inspección anual con preaviso razonable, recogido como cláusula y aceptado al firmar.

Antes que cualquiera de estas cláusulas, una selección rigurosa del inquilino reduce al mínimo el riesgo de subarriendo encubierto: solvencia contrastada, referencias verificables y un perfil que coincida con la unidad familiar declarada.

Si quieres delegar este nivel de vigilancia —contrato bien redactado, inspecciones, gestión de incidencias y, llegado el caso, coordinación del desahucio—, los planes de gestión de Rubirent cubren el ciclo completo. Escríbenos a info@rubirent.com para una primera consulta sin compromiso.

Subarriendo autorizado en la Comunidad de Madrid: la fianza del subarrendatario

Si consientes por escrito un subarriendo parcial y el piso está en la Comunidad de Madrid, tu inquilino asume una obligación que a menudo desconoce: depositar la fianza que cobre al subarrendatario. La Comunidad de Madrid incluye los subarriendos parciales de fincas urbanas entre los contratos sujetos a depósito y señala que deben depositar la fianza los «arrendadores y subarrendadores de fincas urbanas», en la Agencia de Vivienda Social y en 30 días hábiles.

Al autorizarlo, pide una copia del contrato de subarriendo y del resguardo del depósito. Así compruebas además que la renta del subarriendo no supera la de tu contrato, como exige el artículo 8.2 de la LAU. Si te planteas alquilar tú por habitaciones, lo explicamos en nuestra guía del alquiler de habitaciones en Madrid.