Rentabilidad del alquiler en Madrid en 2026: cómo calcular el yield bruto y neto sin engañarte

La rentabilidad del alquiler es el primer número que mira cualquier inversor antes de comprar un piso, y también la métrica con la que el propietario veterano decide si su vivienda sigue mereciendo la pena. El problema es que la mayoría se queda en la rentabilidad bruta y se olvida de la mitad de los gastos. Aquí te enseñamos a calcular el yield bruto y neto de un alquiler en Madrid en 2026, qué cifras son razonables y dónde casi todo el mundo se equivoca.

Qué entendemos por rentabilidad del alquiler

La rentabilidad de un alquiler es el porcentaje que obtienes al año sobre el dinero invertido en la vivienda. Se expresa como tasa anual, igual que un depósito o un fondo, para que puedas compararla con otras inversiones.

Hay dos versiones de la misma idea. La rentabilidad bruta enfrenta los ingresos por renta al precio del piso. Sirve para comparar rápido entre inmuebles, pero ignora todo lo que pagas por tener la vivienda alquilada. La rentabilidad neta descuenta esos gastos y refleja el dinero que de verdad acaba en tu cuenta. Quedarse solo con la bruta es la fuente número uno de sorpresas desagradables.

Cómo se calcula la rentabilidad bruta paso a paso

La fórmula es directa:

Rentabilidad bruta (%) = (renta anual / precio de compra) × 100

Un ejemplo con cifras supuestas en Madrid en 2026: compras un piso de 70 m² en Latina por 245.000 euros y lo alquilas por 1.250 euros al mes, 15.000 al año. Aplicando la fórmula: 15.000 / 245.000 × 100 = 6,12 % bruta.

La cifra parece buena, pero todavía no has restado nada: ni IBI, ni comunidad, ni seguro, ni meses vacíos, ni Hacienda. Por eso la bruta solo vale para filtrar candidatos al comprar; nunca para saber lo que vas a ganar.

Cómo se calcula la rentabilidad neta: todos los costes que debes restar

La fórmula:

Rentabilidad neta (%) = ((renta anual − gastos anuales) / (precio de compra + gastos de adquisición)) × 100

Los gastos anuales que casi siempre olvidan los propietarios novatos son:

• IBI. En Madrid capital, el tipo general para 2026 es del 0,414 % del valor catastral, según la Agencia Tributaria Madrid: unos 497 euros al año si el valor catastral es de 120.000 euros. Cada ayuntamiento fija su tipo. Lo paga el propietario. En los contratos firmados hasta el 7 de octubre de 2026 se podía pactar por escrito que lo asumiera el inquilino; el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, impide imponerle los tributos de la vivienda en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026. Te explicamos cuándo puede repercutirse el IBI al inquilino.
• Cuota de comunidad y derramas. Repasa quién paga cada concepto en nuestra guía de gastos de comunidad.
• Seguro de hogar y, si lo contratas, un seguro de impago, cuyo precio depende de la aseguradora y de la renta.
• Mantenimiento y reparaciones que corresponden al propietario (artículo 21 de la LAU).
• Período vacío entre inquilinos: cuenta con medio mes o un mes al año.
• IRPF. Al rendimiento neto positivo se le aplica la reducción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF y el resto tributa a tu tipo marginal. En Madrid, con un contrato de vivienda habitual firmado desde el 26 de mayo de 2023, lo habitual es el 50 %; los anteriores conservan el 60 %. El Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, crea una escala nueva para los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026 y una reducción del 80 % para algunas prórrogas tácitas: lo explicamos en la guía de la reducción del IRPF por alquiler de vivienda.
• Gastos de adquisición, que se pagan una sola vez: el ITP del 6 % en la Comunidad de Madrid si el piso es de segunda mano, más notaría, registro y gestoría. Suman al denominador.

Volvamos al ejemplo. Estas son las cuentas de un año, con cifras supuestas:

El IRPF de la tabla es orientativo. Sale de restar a la renta cobrada en once meses (13.750 €) los gastos de la tabla y una amortización de unos 3.900 € (el 3 % del valor de la construcción, que suponemos la mitad de la inversión), y de aplicar al resultado la reducción del 50 % y un tipo marginal alto, en torno al 43-45 % en Madrid. Cambia según tu renta, el valor de la construcción y los intereses que puedas deducir. La diferencia entre el 6,12 % bruto y el 3,81 % neto es lo que separa una decisión informada de una ilusión.

Cifras de referencia: cómo leer las medias de rentabilidad en Madrid

Las cifras medias de rentabilidad que publican portales y consultoras varían según la fuente y la metodología, así que tómalas solo como orientación. En Madrid capital, el precio de compra es alto en relación con la renta, y eso tiende a bajar la rentabilidad bruta; por eso conviene calcularla siempre con el precio real del piso y una renta de mercado contrastada.

Por eso, más que compararte con una media, fíjate en la rentabilidad neta de tu propio piso. Lo que más la mejora suele ser comprar bien (por debajo de mercado), gestionar sin intermediarios caros y minimizar la vacancia.

Cuatro palancas para mejorar el yield sin subir la renta

1. Reduce la vacancia. En el ejemplo, cada mes vacío resta medio punto de rentabilidad bruta (1.250 / 245.000 = 0,51 %). Una buena selección y un contrato bien hecho retienen al inquilino más años.
2. Vigila el certificado energético. Una mejora puntual (caldera, ventanas, aislamiento) puede subir la calificación y el atractivo del piso.
3. Optimiza la fiscalidad. Si la vivienda es habitual del inquilino, aplica la reducción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF y deduce todo lo deducible (intereses, amortización del 3 % de la construcción, comunidad, IBI, seguros, honorarios de gestión).
4. Externaliza con criterio. Una gestión profesional bien escalada cuesta menos que el coste real de los errores: meses vacíos, impagos y conflictos. Echa un vistazo a los planes de Rubirent si quieres ver cómo lo enfocamos.

Errores más frecuentes al calcular la rentabilidad

• Olvidar los gastos de adquisición en el denominador.
• Asumir 12 meses cobrados sin descontar vacancia.
• No incluir IRPF entre los costes.
• Comparar la bruta de tu piso con la neta de otro activo (bolsa, depósito).
• Ignorar la plusvalía esperada del inmueble al hacer la foto completa.

Rentabilidad del alquiler en la Comunidad de Madrid: dos deducciones que la mejoran

Si el piso está en la Comunidad de Madrid, dos deducciones autonómicas del IRPF mejoran tu rentabilidad neta. La deducción por gastos derivados del arrendamiento de viviendas resta el 10 % de lo pagado en reparación y conservación, formalización del contrato, seguros de daños e impago y certificado energético, hasta 154,65 euros en la Renta 2025. Y el artículo 8 ter del texto refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid permite deducir 1.000 euros el año en que alquilas, con una duración efectiva de al menos tres años, una vivienda que llevaba un año vacía, si cumples el resto de requisitos. Las dos exigen el resguardo del depósito de la fianza. Antes de nada, fija bien el precio del alquiler en Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Qué rentabilidad tiene el alquiler en Madrid en 2026?

Depende del piso: las medias que publican portales y consultoras cambian según la fuente y el método, así que lo fiable es calcular la tuya. En nuestro ejemplo, un piso de 245.000 euros alquilado por 1.250 euros al mes da un 6,12 % bruto y un 3,81 % neto, después de gastos, un mes vacío e IRPF.

¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta de un alquiler?

Divide la renta anual entre el precio de compra y multiplica por 100. Con 15.000 euros de renta y un piso de 245.000 euros: 15.000 / 245.000 × 100 = 6,12 %. Sirve para comparar pisos, no para saber lo que vas a ganar.

¿Qué gastos se restan para calcular la rentabilidad neta?

A la renta se le restan el IBI, la comunidad y las derramas, los seguros, el mantenimiento, los meses vacíos y el IRPF. Al precio se le suman los gastos de compra: el ITP (del 6 % en la Comunidad de Madrid si el piso es de segunda mano), la notaría, el registro y la gestoría.

¿Cuánto IBI se paga en Madrid capital en 2026?

El tipo general para 2026 es del 0,414 % del valor catastral, según la Agencia Tributaria Madrid. Con un valor catastral de 120.000 euros, el recibo ronda los 497 euros al año. El resto de municipios de la región fija su propio tipo.

¿Qué reducción del IRPF tiene el alquiler de vivienda en Madrid?

La Comunidad de Madrid no ha declarado zonas tensionadas, así que, con un contrato de vivienda habitual firmado desde el 26 de mayo de 2023, lo habitual es el 50 % (el 60 % si rehabilitaste la vivienda en los dos años anteriores). Los contratos anteriores conservan el 60 %. El Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, cambia la escala para los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026 y añade un 80 % para algunas prórrogas tácitas.

Conclusión

Saber qué rentabilidad da tu alquiler en Madrid no es opcional: es la base para decidir si conservas, refinancias o vendes. Calcula primero la bruta para filtrar, después la neta con todos los gastos, y compárala con alternativas reales del mercado. Si quieres una segunda opinión sobre la rentabilidad de tu vivienda o cómo mejorarla con una gestión profesional, escríbenos a info@rubirent.com o mira nuestros planes de gestión del alquiler.