Real Decreto-ley 26/2026 derogado: qué cambiaba con el tope del 2 % al alquiler y la prórroga de hasta 2 años

El Real Decreto-ley 26/2026 se publicó en el BOE el 30 de septiembre de 2026, entró en vigor el 1 de octubre y quedó derogado el 2 de octubre, cuando el Congreso decidió no convalidarlo. En esos dos días trajo un tope del 2 % a la actualización de la renta, una prórroga extraordinaria de hasta 2 años a petición del inquilino y nuevas reglas para el alquiler de temporada y por habitaciones. Hoy no se aplica ninguna de esas medidas: tu contrato se rige por lo pactado y por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) tal como estaba antes del 1 de octubre. Te explicamos qué decía el decreto y qué rige ahora.

Qué decía el Real Decreto-ley 26/2026 y por qué ya no se aplica

El texto oficial fue el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE-A-2026-20266). Un real decreto-ley tiene fuerza de ley desde que entra en vigor, pero el Congreso debe pronunciarse sobre su convalidación o derogación en los 30 días siguientes a su promulgación, como prevé el artículo 86 de la Constitución. El 2 de octubre de 2026 el Pleno acordó derogarlo, y el BOE publicó ese mismo día la resolución del Congreso. Estas eran sus medidas principales para quien alquila una vivienda en Madrid; ninguna está hoy en vigor:

• Tope del 2 % a la actualización de la renta entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, salvo nuevo acuerdo, y sin subida si la renta superaba el límite del sistema de índices de precios de referencia (disposición final sexta).
• Prórroga extraordinaria de hasta 2 años, por periodos anuales y a petición del inquilino, para contratos de vivienda habitual que terminaran antes del 31 de diciembre de 2028 (disposición final quinta).
• Alquiler de temporada con causa real y acreditable, de más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses (artículo 3, que modificaba la LAU).
• Habitaciones dentro de la LAU: el alquiler de una habitación como vivienda pasaba a ser arrendamiento de vivienda habitual, y la suma de las rentas por habitaciones no podía superar la de la vivienda completa.
• Más cambios en la LAU: desistimiento del inquilino sin indemnización, tributos que no se podían repercutir, plazo de 15 días para reparaciones y documento de fin de contrato.
• Desahucios de hogares vulnerables: una nueva enervación a cargo de la Administración (artículo 5) y un régimen de suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030 (artículo 2).
• Fiscalidad: nuevas reducciones del IRPF para los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026 (artículo 6) y cambios en el recargo del IBI de las viviendas vacías, en la plusvalía y en el IVA.

Qué rige ahora: la LAU sin los cambios del decreto

Con la derogación, el BOE recoge de nuevo la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción anterior al 1 de octubre. En los contratos de vivienda habitual firmados desde el 6 de marzo de 2019, las reglas son estas:

• Duración mínima: si el inquilino quiere, el contrato se prorroga cada año hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica (artículo 9.1).
• Prórroga tácita: al terminar ese plazo, si ninguna de las partes avisa de que no quiere renovar (el propietario con al menos cuatro meses de antelación y el inquilino con dos), el contrato se prorroga por años hasta tres más (artículo 10.1).
• Necesidad del propietario: el arrendador persona física puede recuperar la vivienda una vez cumplido el primer año si la necesita para sí o para determinados familiares, siempre que esa posibilidad conste expresamente en el contrato y lo comunique con al menos dos meses de antelación (artículo 9.3).
• Actualización de la renta: en la fecha en que se cumple cada año de contrato y en los términos pactados; si el contrato no la prevé, no hay actualización (artículo 18).
• Alquiler de temporada: sigue siendo un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 3.2), con una fianza de dos mensualidades (artículo 36.1).

Si tu contrato es anterior al 6 de marzo de 2019, los plazos de duración y de prórroga son los de la redacción de la LAU vigente cuando lo firmaste. Lo repasamos todo en nuestra guía de los decretos de vivienda derogados.

¿Hay tope del 2 % para subir el alquiler?

No. El decreto fijaba una regla especial para los contratos de vivienda sujetos a la LAU cuya anualidad se cumpliera entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:

1. Si la renta superaba el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, no procedía ninguna subida.
2. En los demás casos, la subida era la que pactaran de nuevo propietario e inquilino y, sin nuevo acuerdo, no podía superar el 2 %.

Además, reescribía el artículo 18.1 de la LAU. Nada de eso se aplica ya: la renta se actualiza según lo pactado en el contrato y con los límites del artículo 18 de la LAU (en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, el IRAV); si el contrato no prevé la actualización, no hay subida. Lo explicamos en nuestra guía de la actualización de la renta del alquiler en 2026.

Ejemplo práctico

Alquilas un piso por 1.000 euros al mes y tu contrato, que prevé la actualización anual, cumple años el 1 de diciembre de 2026. Supongamos que el índice aplicable a tu contrato da un 3 % (es un dato ilustrativo: el real será el último que haya publicado el INE en esa fecha). Con el decreto en vigor y sin nuevo acuerdo, la subida máxima habría sido del 2 % y la renta habría pasado a 1.020 euros. Tras la derogación, aplicas el 3 % y la renta pasa a 1.030 euros, 10 euros más al mes.

La renta actualizada es exigible desde el mes siguiente a aquel en que se lo notificas al inquilino por escrito, indicando el porcentaje aplicado (artículo 18.2 de la LAU). Te explicamos cómo hacerlo en cómo notificar la subida de la renta al inquilino, y puedes hacer el cálculo con nuestra calculadora de actualización de la renta.

¿Puede el inquilino pedir dos años más de prórroga?

Ya no por la vía del decreto. La prórroga extraordinaria del alquiler (disposición final quinta) decayó con la derogación. Así funcionaba: se aplicaba a los contratos de vivienda habitual sujetos a la LAU que estuvieran en vigor el 1 de octubre de 2026 y cuyo plazo terminara antes del 31 de diciembre de 2028, ya fuera el de la prórroga obligatoria del artículo 9.1, el de la prórroga tácita del artículo 10 o el de la tácita reconducción.

• La pedía el inquilino: no era automática.
• Tenía que estar al corriente del pago y haberlo estado cada mes durante los ocho meses anteriores.
• Se concedía por plazos anuales, hasta un máximo de dos años, con los mismos términos y condiciones del contrato.
• Afectaba a cualquier propietario: el texto no distinguía entre personas físicas y jurídicas.

El decreto también permitía al propietario negarse si necesitaba la vivienda para sí o para sus familiares, aunque el contrato no lo previera. Esa posibilidad ha decaído con el resto: hoy, para recuperar la vivienda por necesidad, la cláusula tiene que constar de forma expresa en el contrato (artículo 9.3 de la LAU). Lo explicamos en cómo recuperar la vivienda alquilada por necesidad.

Siguen en vigor las prórrogas de la propia LAU: la obligatoria hasta cinco o siete años, la tácita de hasta tres años más y, si se cumplen sus requisitos, la de un año para el inquilino vulnerable cuando el propietario es gran tenedor (artículo 10.2) y la de hasta tres años en las zonas de mercado residencial tensionado (artículo 10.3). En la Comunidad de Madrid no hay zonas tensionadas declaradas. Si tu inquilino te pidió la prórroga del decreto el 1 o el 2 de octubre, no la des por aceptada ni por rechazada sin estudiar tu caso; lo explicamos en nuestro artículo sobre la prórroga del alquiler en 2026.

Alquiler de temporada y por habitaciones: reglas que no llegaron a consolidarse

El artículo 3 del decreto cambiaba a fondo el alquiler de temporada, que pasaba a llamarse arrendamiento de vivienda temporal y dejaba de ser un arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Estas eran sus reglas, hoy sin efecto:

Con la derogación, el alquiler de temporada vuelve a ser un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 3.2 de la LAU): se rige por lo pactado; en su defecto, por el título III de la LAU y, supletoriamente, por el Código Civil (artículo 4.3), con una fianza de dos mensualidades. Eso sí, el contrato debe responder a una necesidad temporal real: si en la práctica la vivienda es la residencia permanente del inquilino, puede considerarse de vivienda habitual. Lo detallamos en alquiler de temporada o vivienda habitual: cómo distinguirlos.

En el alquiler de habitaciones, el decreto establecía que el arrendamiento de una habitación que cubría la necesidad de vivienda del inquilino pasaba a ser de vivienda habitual y que la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no podía superar la renta de la vivienda completa. Tampoco está en vigor; te contamos cómo funciona hoy en alquiler de habitaciones en Madrid: contrato y fiscalidad.

Otros cambios en la LAU que han decaído

El decreto modificaba otros artículos de la LAU. Todos han vuelto a su redacción anterior:

• Desistimiento del inquilino: podía irse pasados seis meses, con 30 días de preaviso y sin indemnizar al propietario (art. 11). Hoy vuelve a regir el artículo 11 anterior: el contrato puede prever una indemnización de una mensualidad por cada año que quede por cumplir.
• Tributos y gastos: no se podían repercutir al inquilino los tributos de la vivienda, como el IBI, salvo que él fuera el obligado tributario, y la prohibición de repercutirle gastos se ampliaba a la gestión, la novación y la renovación del contrato (art. 20). Sigue vigente la regla de 2023: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador.
• Seguro de impago: no se podía exigir al inquilino que lo contratara (art. 36.5). Esa prohibición expresa ha decaído; las garantías adicionales a la fianza siguen limitadas a dos mensualidades en los contratos de vivienda de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). Tú sí puedes contratar tu propio seguro de impago de alquiler.
• Reparaciones necesarias: el propietario tenía 15 días naturales para responder a la reclamación escrita del inquilino; si no lo hacía, el inquilino podía hacer la reparación y descontarla de la renta (art. 21.5). Hoy rige el artículo 21: la conservación corresponde al propietario, el inquilino puede hacer las reparaciones urgentes, previa comunicación, y exigir su importe, y las pequeñas reparaciones por el uso ordinario son a su cargo.
• Documento de fin de contrato: había que firmar un documento con el estado de la vivienda y, si no recogía daños, se presumía que se había entregado en buen estado (art. 36.7). Ya no es obligatorio, pero un buen inventario y un acta de entrega siguen siendo tu mejor prueba.
• Venta del piso alquilado: el inquilino no podía renunciar en el contrato a sus derechos de tanteo y retracto (art. 25). Hoy esa renuncia vuelve a poder pactarse; en ese caso, debes comunicarle tu intención de vender con al menos 30 días de antelación (art. 25.8).

Desahucios por impago con inquilino vulnerable

El decreto no suspendía todos los desahucios: si el inquilino que no pagaba no era vulnerable, el desahucio por impago seguía su curso. Para los hogares vulnerables preveía dos medidas, que también han decaído:

• Enervación a cargo de la Administración (art. 5): si se acreditaba la vulnerabilidad, se avisaba a la Administración, que tenía dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar la deuda, y mientras tanto el procedimiento se suspendía. Si no hacía ninguna de las dos cosas, quedaba subrogada en la deuda del inquilino y el contrato seguía.
• Suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030 (art. 2): en otros procedimientos, si la Administración no ofrecía alternativa, el juzgado suspendía el proceso, con revisión cada doce meses y un máximo de tres años. El propietario persona física podía recibir una compensación limitada a la renta dejada de cobrar y a los suministros impagados, y la vulnerabilidad del inquilino no prevalecía cuando el propietario era una persona física con dos viviendas o menos.

Hoy, un impago sigue el procedimiento de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con los trámites que esa ley ya preveía cuando el inquilino es vulnerable. Revisa tu póliza de seguro de impago: comprueba qué meses cubre y cómo actúa la aseguradora.

Cambios fiscales que no llegarán a aplicarse

El artículo 6 del decreto rehacía las reducciones del IRPF por alquiler de vivienda para los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026 y, en los casos de nuevo contrato y de vivienda que se alquila por primera vez, exigía además que el propietario no fuera gran tenedor. Esta era la escala que preveía:

Con la derogación, esa escala no llega a aplicarse. Siguen vigentes las reducciones del artículo 23.2 de la Ley del IRPF: el 60 % en los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 y, en los posteriores, el 50 % con carácter general, que puede subir al 60 %, al 70 % o al 90 % si se cumplen sus requisitos (algunos exigen una zona tensionada, que hoy no hay en Madrid). Lo tienes en nuestra guía de la reducción del IRPF por alquiler de vivienda. Tampoco llegan a aplicarse las otras medidas fiscales del decreto:

• IBI de viviendas vacías: el decreto reordenaba el recargo que los ayuntamientos ya podían aplicar desde 2023 a las viviendas desocupadas más de dos años sin causa justificada. Sigue el régimen anterior, que solo se aplica si el ayuntamiento lo regula en su ordenanza fiscal.
• Plusvalía municipal: no cambian los coeficientes máximos que el decreto modificaba desde el 1 de diciembre de 2026. Te contamos cómo se calcula en plusvalía municipal al vender un piso en Madrid.
• IVA: el alquiler de viviendas amuebladas de hasta 30 noches no pasa a tributar al 10 % desde el 1 de diciembre de 2026, como preveía el decreto.

El Real Decreto-ley 27/2026: también derogado

El BOE del 1 de octubre publicó el segundo decreto de vivienda, el Real Decreto-ley 27/2026, que entró en vigor el 2 de octubre y quedó derogado ese mismo día (BOE-A-2026-20527). Reescribía el artículo 10 de la LAU:

• Al acabar los cinco años de contrato (siete si el arrendador era persona jurídica), si nadie avisaba, el contrato se prorrogaba por plazos de cinco años (o siete).
• El propietario tenía que avisar con seis meses de antelación si no quería prorrogar.
• Si no prorrogaba, debía pagar al inquilino una indemnización equivalente, al menos, a doce mensualidades de la renta de una vivienda de características análogas, y nunca menos de una mensualidad por cada año que hubiera vivido en ella, salvo en los casos que el propio texto exceptuaba.

Nada de eso se aplica: el artículo 10 vuelve a su redacción anterior. Al terminar la duración mínima, si nadie avisa (el propietario con al menos cuatro meses de antelación y el inquilino con dos), el contrato se prorroga por años hasta tres más, y el propietario que decide no renovar no tiene que pagar ninguna indemnización por ello.

Qué debe hacer ahora el propietario

1. No cambies nada por los decretos. Tu contrato sigue con sus plazos y condiciones; no hace falta firmar anexos ni renegociar.
2. Revisa la fecha de actualización de tus contratos y aplica el índice pactado, con los límites del artículo 18 de la LAU. Comunícalo por escrito, con el cálculo y la fecha de efecto.
3. Si la anualidad de tu contrato se cumplió el 1 o el 2 de octubre, confirma qué regla aplicar antes de comunicar la actualización de la renta.
4. Estudia cualquier solicitud de prórroga recibida el 1 o el 2 de octubre antes de responder, y responde siempre por escrito.
5. Cuida los preavisos. Si no quieres prorrogar al final de la duración mínima o de la prórroga tácita, avisa con al menos cuatro meses de antelación en los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019.
6. Si vas a necesitar la vivienda, comprueba que tu contrato recoge la cláusula del artículo 9.3 de la LAU y documenta la causa.
7. Revisa tus contratos de temporada: que la causa de la temporalidad esté escrita y se pueda probar.
8. Estate atento a lo que venga. El Gobierno podría aprobar un nuevo real decreto-ley o tramitar estas medidas como proyecto de ley. A 4 de octubre de 2026 no hay nada aprobado ni publicado en el BOE.

Si prefieres que lo vigilemos por ti, en la guía de la gestión integral del alquiler en Madrid te contamos cómo trabajamos, y en nuestros planes de gestión del alquiler verás qué incluye cada uno.

Fechas clave

Al no ser convalidado, el decreto quedó derogado, como prevé el artículo 86 de la Constitución. Es lo mismo que ocurrió en abril con el Real Decreto-ley 8/2026. Las demás fechas que preveía el decreto (1 de diciembre de 2026; 31 de diciembre de 2027 y de 2028, y 31 de diciembre de 2030) ya no tienen efecto.

Preguntas frecuentes

¿Sigue vigente el tope del 2 % al alquiler?

No. El tope del 2 % del Real Decreto-ley 26/2026 solo estuvo en vigor el 1 y el 2 de octubre de 2026: el Congreso derogó el decreto el 2 de octubre. La renta se actualiza según lo pactado en el contrato y con los límites del artículo 18 de la LAU; si el contrato no prevé la actualización, no hay subida.

¿Puede mi inquilino pedirme ahora la prórroga extraordinaria de dos años?

No por la vía del decreto, porque ya no está en vigor. Le corresponden las prórrogas de la LAU: la obligatoria hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) y la tácita de hasta tres años más si nadie avisa a tiempo. Si la pidió el 1 o el 2 de octubre, estudia tu caso antes de responder.

¿Puedo recuperar el piso si lo necesito?

Si eres persona física y el contrato lo prevé de forma expresa, una vez cumplido el primer año puedes recuperar la vivienda para ti o para determinados familiares comunicándolo con al menos dos meses de antelación (artículo 9.3 de la LAU). La posibilidad de hacerlo sin esa cláusula, que abría el decreto, ha decaído.

¿Qué pasa con mis contratos de temporada?

Siguen siendo arrendamientos para uso distinto del de vivienda (artículo 3.2 de la LAU) y se rigen por lo pactado. Las reglas del decreto (causa acreditable, máximo de 12 meses, garantía adicional de una mensualidad) no se aplican. Eso sí, el contrato debe responder a una necesidad temporal real.

¿Tengo que pagar una indemnización si no renuevo al cumplir cinco años?

No. Esa indemnización era del Real Decreto-ley 27/2026, derogado también el 2 de octubre. En los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, para no prorrogar basta con avisar con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento.

¿Pueden volver estas medidas?

Es posible que el Gobierno apruebe un nuevo real decreto-ley o tramite estas medidas como proyecto de ley, pero a 4 de octubre de 2026 no hay nada aprobado ni publicado en el BOE. Si cambia algo, actualizaremos este artículo.

Conclusión

El Real Decreto-ley 26/2026 solo estuvo en vigor el 1 y el 2 de octubre de 2026: el Congreso lo derogó y hoy no hay tope del 2 %, ni prórroga extraordinaria, ni nuevas reglas para el alquiler de temporada. Tu contrato se rige por lo firmado y por la LAU anterior al decreto. Lo prudente es revisar fechas, preavisos y la próxima actualización de la renta, y estudiar con calma cualquier solicitud recibida esos dos días. Si quieres tener tu alquiler en Madrid en regla sin estar pendiente del BOE, en Rubirent te ayudamos.